Seguro de impagos de alquiler de vivienda

El seguro de impagos de alquiler es una herramienta cada vez más necesaria para todos aquellos que tienen una vivienda arrendada. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) recoge la fianza legal y el depósito de garantía de alquiler como formas de protección del arrendador ante un impago o ante los desperfectos causados por los inquilinos en la vivienda alquilada (en este artículo te contamos cómo debes actuar en caso de impago del alquiler). Sin embargo, cada vez es mayor el número de arrendadores que prefieren cubrirse las espaldas con un seguro de alquiler de vivienda.

No es obligatorio contratar este seguro de impago del alquiler. Ni la Ley de Arrendamientos Urbanos, ni el Código Civil, ni la Ley de Propiedad Horizontal, que rige las comunidades de vecinos, obligan a que se suscriba.


No obstante, este tipo de pólizas constituyen una capa de protección más para quienes alquilan una vivienda, ya que garantizan el cobro de la renta y ofrecen otras coberturas adicionales como pueden ser el asesoramiento legal en caso de impagos por parte del inquilino. Puesto que este seguro de alquiler de vivienda protege al propietario, es él quien lo paga y el titular de la póliza.

Ventajas de un seguro de impago de alquiler

Entre las principales ventajas de un seguro contra el impago del alquiler de la vivienda se encuentran las siguientes:

• El arrendador se asegura el cobro de las rentas. La póliza del seguro garantiza que el arrendador obtendrá su renta pese a que haya un impago por parte del inquilino.
• El propietario garantiza el buen estado de la vivienda. Este tipo de seguros de hogar cubren también daños en el piso alquilado, incluyendo los procedentes de actos vandálicos.
• Asistencia jurídica. El arrendador deja en manos del seguro las gestiones más complicadas de la asistencia jurídica si llega la hora de reclamar la deuda o de actuar de forma legal contra el inquilino.
• Gasto deducible. Otra ventaja que tiene el propietario del inmueble es que puede deducirse el pago de la póliza en la declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Dependiendo de la comunidad autónoma, el porcentaje a deducir puede ser de hasta el 100%.

Desventajas de un seguro de impago de alquiler

En la contratación de un producto financiero como un seguro de impagos no todo son ventajas. Sobre todo, si hablamos desde el punto de vista del arrendador o persona que alquila su vivienda.

Entre las principales desventajas de este tipo de pólizas destacan las siguientes:

• Estudio de mercado. Tal y como ocurre cuando vas a contratar otros seguros o servicios, a la hora de firmar una póliza antes tendrás que destinar un tiempo a realizar el correspondiente estudio de mercado para elegir la que más se adapte a tus necesidades y presupuesto.
• Aceptación del inquilino. Otro punto de incomodidad al contratar este seguro es el tiempo que se tomará la aseguradora antes de aceptar a tu inquilino. Una espera que puede suponer perder dinero o estar desprotegido durante algún tiempo.
• Puede ser un gasto innecesario. Sin embargo, y como ocurre con todos los seguros, el principal inconveniente es que el propietario paga para protegerse ante un impago que puede no producirse nunca. Es decir, existe la posibilidad de que pagues para protegerte contra un supuesto (en este caso el impago de la renta) que nunca ocurra. No obstante, y por si te sucede, en este otro post te explicamos qué hacer si un inquilino no paga el alquiler.

Seguro de impago de alquiler: requisitos 

Otro aspecto importante del seguro de impago de alquiler son sus requisitos. El primero afecta al tipo de vivienda, porque no todos los contratos de alquiler pueden cubrirse con uno de estos seguros de alquiler de vivienda. Por ejemplo, las naves industriales, los arrendamientos rústicos o los subarriendos no pueden tener un seguro de este tipo.

El segundo requisito importante de un seguro de impago de alquiler es que las aseguradoras realizan por obligación un estudio de viabilidad de los inquilinos antes de aceptar la póliza. Si ellas consideran que con ese arrendatario se asume un riesgo demasiado elevado, rechazan la contratación de ese seguro. La ventaja de este proceso es que al dejar el estudio de viabilidad del inquilino en manos de la aseguradora, el arrendador ya tiene una cierta garantía de que alquila su vivienda a una persona solvente.

Para que la aseguradora acepte la cobertura de ese alquiler, el inquilino no debe estar en ninguna lista de morosos, el alquiler anual no debe superar el 45% de sus ingresos anuales y su contrato de trabajo debe tener más de un año de antigüedad.

Las aseguradoras tampoco suelen aceptar viviendas compartidas y sólo protegen alquileres que corresponden a inquilinos individuales, unidades familiares o parejas de hecho. Esto excluye las viviendas compartidas entre estudiantes o trabajadores.

Otro aspecto que valoran las aseguradoras a la hora de contratar un seguro de impagos de alquiler es el tamaño y la situación del piso: sólo aseguran una vivienda con un tamaño mínimo y que esté en buenas condiciones. No aceptan inmuebles en estado ruinoso o que tengan más de 50 o 60 años de antigüedad.

Por último, en el seguro de impago de alquiler otro requisito importante hace referencia a la fiabilidad del arrendatario. Durante el estudio, la firma aseguradora puede solicitarte documentos que acrediten tu solvencia o la de tu inquilino.  

• Si es un trabajador por cuenta ajena, serán las últimas dos nóminas, donde la aseguradora mirará los ingresos y la antigüedad en la empresa. Si se tiene un contrato indefinido será más fácil contratar la póliza.

• Si es un trabajador autónomo o por cuenta propia, la compañía pedirán las dos últimas declaraciones trimestrales del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) y la última declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas físicas (IRPF).

• Si es pensionista, la aseguradora querrá ver un documento que acredite a la persona como tal y otro que muestre sus ingresos mensuales (como por ejemplo un extracto bancario).

Coberturas de un seguro de impago de alquiler

Estos seguros de hogar tienen unas coberturas que también es muy importante que conozcas. Las tres grandes coberturas de un seguro de impago de alquiler son la protección de las rentas, los posibles daños ocasionados en la vivienda alquilada y el asesoramiento jurídico en caso de impago (reclamación, juicio, etc.).

Sin embargo, es muy conveniente que a la hora de elegir una póliza valores las condiciones que te ofrecen y que te quedes con la más adecuada a tus necesidades. Por ejemplo, puedes contratar un seguro de impago de seis, nueve o doce meses de rentas.

También puedes necesitar la ayuda de tu seguro en casos de actos vandálicos. Ya no se trata solo de que te cubran los gastos por los desperfectos, sino también la reclamación de los mismos. Y, llegado el caso de un desahucio, puedes tener cubierto el cambio de cerradura.

En la parte del asesoramiento jurídico, hay compañías que ofrecen un servicio telefónico para resolver dudas y otras que disponen directamente de un departamento presencial que presta diferentes servicios de asesoría y defensa jurídica (hasta un importe máximo que establece la aseguradora).

Los seguros de impago de alquiler de vivienda garantizan el pago de las rentas, los daños causados en actos vandálicos y el asesoramiento legal, aunque pueden incluir más coberturas.

En cuanto a la cobertura de imprevistos, estos seguros de alquiler de la vivienda también pueden cubrir siniestros por fuego como pueden ser incendios, explosiones de instalaciones o de aparatos, además de caída de rayos.

En cuanto a daños por agua, las coberturas más habituales contemplan escapes accidentales, roturas, grifos abiertos o filtraciones. Las coberturas contra daños eléctricos suelen cubrir desperfectos por subidas de tensión o daños en aparatos por sobrecargas.

Menos habituales, pero posibles, son las coberturas de siniestros causados por fenómenos atmosféricos o la roturas de cristales, lunas, mármoles y otros desperfectos en el interior de la vivienda. En ocasiones, estas pólizas también pueden cubrir la vivienda contra daños ocasionados en los cristales de puertas y ventanas, la placa vitrocerámica o de inducción o los sanitarios.

Seguro de impagos de alquiler: precios

Como todos los seguros, el precio final depende de las coberturas que se contraten. Sin embargo, en el comparador Acierto.com apuntan que, por regla general, estas pólizas se sitúan entre el 3% y el 5% de la renta anual que se obtiene por el alquiler de la vivienda. Esto es, para un alquiler de 500 euros mensuales (6.000 euros anuales), el coste de este seguro se movería entre los 180 y los 300 euros al año.

No obstante, las compañías aseguradoras pueden ofrecer mejores precios o descuentos a personas que tienen contratados varios seguros con ellas o seguros de este tipo para varias viviendas. Además, algunas ofrecen servicios extra como pueden ser cinco horas de limpieza de la vivienda por cambio de inquilino, sustitución de cerradura o gestión de los suministros.

¿Cómo saber si te conviene un seguro de impagos de alquiler?

Este estudio es una foto de los impagos en el alquiler registrados durante 2018. Con él puedes conocer la evolución de la morosidad en España por comunidades autónomas y provincias. La idea es que, según en qué región tengas alquilada tu vivienda, puede ser más necesario o menos que contrates un seguro de impago de alquiler.

Según en qué región tengas alquilada tu vivienda y su grado de morosidad, puede ser más o menos necesario que contrates un seguro de impago de alquiler.

Los datos más relevantes que se perciben a primera vista es que la morosidad aumentó en un 5,67% de media en toda España y superó los dos dígitos porcentuales en cuatro comunidades autónomas. Aunque sólo sirva de aviso, según el FIM los seguros de impago del alquiler fueron más necesarios en Murcia, donde la morosidad subió un 16,4%; Canarias, donde creció un 12,26%; Navarra, con un 10,6%; y Andalucía (10,4%).

En cambio, donde se registró menos morosidad en el alquiler fue en La Rioja y Cantabria, donde creció menos de dos puntos. Dos de los mercados más activos de España, Madrid y Cataluña, se situaron con un alza del 4,41% y del 5,22%, respectivamente (por debajo de la media nacional).

Sin embargo, las cinco comunidades autónomas donde la morosidad media superó la nacional (6.185 euros) fueron Navarra (6.407 euros), Cataluña (6.859 euros), País Vasco (7.088 euros), Baleares (8.571 euros) y Madrid (9.767 euros).

Por provincias, el FIM indica que las que sufrieron mayores crecimientos en las tasas de morosidad o impagos al alquiler fueron Murcia (16,24%), Sevilla (15,03%), Albacete (14,88%), Las Palmas de Gran Canaria (13,4%) y Cádiz (13,11%). Las que registraron menores crecimientos de la morosidad fueron Zamora, Palencia y Lugo (por debajo de los dos puntos y medio porcentuales), Cantabria (3%) y Orense (3,11%).

Las provincias con mayor importe de morosidad fueron Barcelona, Madrid, Guipúzcoa, Baleares y Málaga

Y lo más interesante, las provincias con mayor importe medio de morosidad en arrendamientos urbanos en 2018 fueron Barcelona (10.882 euros), Madrid (9.767 euros), Guipúzcoa (8.960 euros), Islas Baleares (8.571 euros) y Málaga (7.680 euros).

¿Cuál es el mejor seguro de impagos de alquiler?

Resulta muy difícil responder a la pregunta de cuál es el mejor seguro de impagos de alquiler, ya que cada tomador valora sus necesidades de una forma distinta. Tampoco podemos recurrir a los comparadores porque solicitan unos datos que sólo conoce cada usuario.

Sin embargo, en la web sectorasegurador.es han analizado las condiciones de cada seguro y las opiniones que han recibido foros especializados y organismos como la Organización de Consumidores y Usuarios. Este site apunta que los tres mejores seguros de impagos de alquiler son los de Arag, Caser y Mapfre.

Un punto que debes mirar con atención es el plazo de carencia de las pólizas. Es el tiempo que transcurre desde que contratas el seguro hasta que puedes reclamar determinados siniestros. Su finalidad es evitar reclamar daños que ya estaban presentes cuando suscribiste la póliza. No obstante, aceptar esta carencia de uno, dos o tres meses reduce la prima del seguro.

Seguro de impago de alquiler Arag

Del seguro de impago de alquiler de Arag destaca que se trata de una empresa especializada en la protección de los inmuebles, las coberturas y la relación calidad-precio. Considera que es uno de los más completos del mercado: ofrece garantías frente al impago de rentas durante 18 meses, defensa frente a incumplimientos de lo firmado por parte del arrendatario, defensa jurídica, reclamaciones por daños al inmueble y su contenido, servicios de reparación y mantenimiento y gastos de cerrajería.

El precio aproximado de un seguro de impago de alquiler con Arag para una renta de 600 euros mensuales y una cobertura de impago de doce meses es de unos 325 euros anuales.

Seguro de impago de alquiler Caser

Del seguro de Caser destaca que es también uno de los más completos del mercado, sobre todo en las coberturas relacionadas con los daños materiales y el mobiliario. La web resalta, asimismo, la claridad de las condiciones de las pólizas. Sus coberturas básicas de asistencia 24 horas en caso de urgencia cubren el desplazamiento del experto y las tres primeras horas de trabajo.

El seguro de impago de alquiler de Caser también incluye como cobertura básica el pago de gastos procesales (máximo de 3.000 euros) en procedimientos judiciales y administrativos con motivo de reclamación de daños, rentas impagadas, etc. Añade, asimismo, un servicio de asesoramiento jurídico telefónico. Como cobertura opcional permite cubrir los daños al contenido de la vivienda que figure en el contrato de arrendamiento (mobiliario).

Sin embargo, Caser detalla en su página web las excepciones que tiene este seguro de alquiler. Principalmente algunos aspectos que ya hemos comentado antes: no cubre viviendas compartidas o subarrendadas, alquileres de temporada o inferiores a 12 meses, ni aquellos en los que el arrendatario es un estudiante.

Seguro de impago de alquiler Mapfre

Finalmente, del seguro de impago de alquiler de Mapfre, sectorasegurador.es resalta la garantía de respuesta rápida y la capacidad resolutiva de la compañía. No obstante, reconoce que es más caro que el resto.

Esta póliza puede cubrir los 6, 9 o 12 meses de impagos de rentas, ofrece cobertura de daños por actos vandálicos causados por el arrendatario, los gastos de la defensa jurídica del arrendador en caso de problemas derivados del contrato (hasta un máximo de 3.000 euros) y un servicio telefónico de orientación jurídica.
  
Por último, la web destaca que este seguro de impagos de alquiler tiene un servicio de asistencia en el hogar que cubre las reparaciones urgentes y el contacto con profesionales.

Otros seguros de impago de alquiler interesantes

La web especializada también destaca otras pólizas interesantes. Del seguro de impagos de alquiler de Mutua de Propietarios señala que fue el primero de este tipo en España y uno de los mejor valorados por los clientes. Como novedad, este seguro cubre las pérdidas de alquileres por incendio, explosión o caída de un rayo. Esta aseguradora repone las cuotas impagadas por el arrendatario (6 o 12 meses) y los gastos de suministros impagados. También ofrece el adelanto del cobro de las rentas impagadas.

Del seguro de impago de alquiler de Santa Lucía resalta que incluye coberturas frente al impago de 6, 9 o 12 meses, gastos por valor de 5.000 euros en procesos jurídicos y hasta 3.000 euros frente a actos vandálicos y hurtos (sustracciones) del continente. Esta póliza tiene un periodo de carencia de dos meses y una franquicia equivalente a una mensualidad de la renta.

Del seguro de impago de alquiler de Ocaso apunta un periodo de carencia de tres meses y explica que se trata de un producto más enfocado a la protección de los bienes materiales. Por ello prioriza las garantías equivalentes a un seguro multirriesgo para el hogar, como pueden ser daños materiales, agua, incendios, humo, daños eléctricos, etc., pero también desalojamiento forzoso, entre otras coberturas.

La póliza de DAS prioriza la protección jurídica del propietario y el impago del inquilino. Así, incluye una acción de desahucio para la posesión y reclamación de rentas. Como curiosidad, la web apunta que esta aseguradora utiliza el factor reputacional de sites de economía colaborativa (AirBnB, BlaBlaCar, etc.) para valorar a los posibles inquilinos.

Finalmente, el seguro de alquiler de vivienda de Reale dispone de coberturas básicas como un servicio servihogar (24 horas al día los 365 días al año) y otras opcionales como pueden ser el soporte para equipos informáticos, la replantación de arboleda y jardín o la ruina total de la vivienda asegurada.

Alternativas a un seguro de impagos de alquiler

Hasta aquí hemos repasado el seguro de impagos de alquiler en todas sus vertientes. Sabemos que es una solución para hacer frente al impago de las rentas, pero... ¿es la única? No, el arrendador cuenta con otras herramientas para protegerse contra el impago o los desperfectos en su inmueble.

La herramienta más habitual, y obligatoria por ley, es la fianza. Consiste en exigirle al inquilino el pago de una mensualidad por adelantado para cubrir impagos de rentas, retrasos, impagos en los suministros o reparaciones por mal uso de la vivienda o su contenido. Este dinero debe ser depositado por el propietario de la vivienda en un organismo oficial (aquí tienes todos los detalles que debes conocer sobre el depósito de la fianza de alquiler).

Una segunda alternativa es un depósito. Se trata de un importe (máximo el equivalente a dos mensualidades) que el arrendatario entrega al arrendador como garantía adicional en caso de impagos o daños en la vivienda. Cuando finaliza el contrato, el dinero debe ser devuelto si no se ha producido ningún incumplimiento de contrato por parte del inquilino.

Por último, el aval bancario es una cantidad depositada en el banco por el inquilino que permite el cobro de la deuda en caso de impago. La ventaja es que es la entidad la que estudia al arrendatario y garantiza en cierto modo su solvencia antes de concederle el aval. Además, es el inquilino el que debe hacer frente a los gastos ocasionados por la gestión del aval bancario.

Pese a estas otras herramientas, hay que reconocer que el seguro de impagos de alquiler es la garantía más completa de todas para alquilar de forma segura, ya que garantiza el cobro de un cierto número de mensualidades y añade otras coberturas adicionales importantes si tienes problemas para cobrar la renta (asesoramiento jurídico, etc.) o sufres actos vandálicos en tu vivienda.