Impago del alquiler. Cómo debe actuar el propietario

El impago del alquiler es uno de los principales problemas a los que tienen que hacer frente los propietarios de viviendas arrendadas. Si el arrendatario incumple sus obligaciones e incurre en impago, es muy importante que sepas cómo debes actuar y que tengas muy claro en todo momento qué puedes y qué no puedes hacer. Te lo contamos en este artículo.

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Qué puedes hacer cuando se produce el impago del alquiler 

Todo contrato de alquiler debe incluir el plazo en el que deben abonarse las rentas. En el caso de que no sea así, la ley estipula que "el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los 7 primeros días del mes".

En términos generales, para que se considere impago del alquiler tiene que pasar un mes desde la fecha acordada para realizar el abono de la renta mensual. A partir de ahí ya se puede iniciar el proceso de reclamación de la deuda siguiendo estos pasos:

1. Ponerte en contacto con el inquilino de manera informal (vía telefónica) para reclamar el pago y preguntarle qué ha ocurrido. Lo más apropiado y rápido es dialogar con él e intentar llegar a un acuerdo.
2. Notificar la deuda de manera formal. Si no funciona la primera vía del diálogo, debes reclamar la deuda por escrito vía burofax, con certificación de contenido y acuse de recibo, incluyendo la advertencia de que si no se abona la deuda se acudirá a la vía judicial. El burofax debe incluir los datos del inquilino y el arrendador, fecha y lugar de envío, importe detallado de la deuda, solicitud de pago, forma de abono, aviso del inicio de las acciones judiciales y la firma del propietario.
3. Interponer la demanda de desahucio. Si se mantiene la situación, el arrendador puede llevar a juicio al inquilino mediante la interposición de una demanda de desahucio.

Demanda de desahucio

Cuando se producen estos casos, antes de interponer la demanda conviene esperar al menos un mes desde la fecha de la primera falta de pago. El motivo de esta espera es doble, tal y como explica Salvador Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico: por un lado, con esta espera y el envío del burofax podrás probar en el juicio que has intentando llegar a un acuerdo amistoso antes de recurrir a los tribunales.

Por otro lado, conseguirás evitar la enervación del desahucio que se produce cuando el inquilino abona la deuda en el plazo de 10 días y así continúa viviendo en la casa. Esta opción no es posible si, al menos 30 días antes de la demanda, el propietario ha requerido el pago por cualquier medio fehaciente y éste no ha sido efectuado.
En la demanda de desahucio debe solicitarse el pago de la deuda y la recuperación de la vivienda (si así lo desea su propietario). Debe presentarse a través de un abogado y un procurador (siempre y cuando la deuda sea superior a 2.000 euros, si no no son necesarias estas dos figuras).

La reclamación de la deuda y la rescisión del contrato de alquiler pueden hacerse por separado, pero lo normal es que el casero que se ve obligado a demandar a su inquilino por no pagar el alquiler no lo quiera mantener en la vivienda.

Llegados a este punto, el arrendatario tiene varias opciones: quedarse en el inmueble y no pagar hasta el día del lanzamiento (desalojo); pagar y entregar las llaves; entregar las llaves, pero no pagar; u oponerse a la demanda e ir a juicio.

Pasados 20 días desde la sentencia del juzgado, el arrendador tiene un plazo de cinco años para ejecutar la deuda, es decir, para que se cumpla la condena contra el inquilino. Para que esto sea así, el propietario solicitará el embargo de dinero, cuentas bancarias o bienes del inquilino moroso para que afronte su deuda.

Qué no debes hacer nunca como arrendador

Como el contrato de alquiler está vigente hasta que se dicta la sentencia judicial, es fundamental que en todo momento cumplas con tus obligaciones como arrendador. Así, por ejemplo, si cortas los suministros de tu piso puedes ser demandado por el inquilino por incumplimiento de contrato.

También es ilegal entrar en la vivienda, cambiar la cerradura, amenazar al inquilino u obligarle a abandonar la vivienda. Que él no cumpla sus obligaciones como arrendatario no significa que puedas hacerlo tú como arrendador.

Costes y duración del desahucio por falta de pago

Cada despacho de abogados tiene sus propias tarifas así que los precios varían mucho. Sin embargo, algunos despachos apuntan a un coste no inferior a los 700 euros sólo en tarifas de abogado, procurador, el coste del poder general para pleitos y las tasas judiciales.