Es más fácil vender una vivienda heredada con la eliminación del artículo 28 de la ley hipotecaria

La eliminación del artículo 28 de la ley hipotecaria facilita la venta de las viviendas heredadas, en un momento en el que ha aumentado el volumen de estas viviendas en el mercado como consecuencia de las muertes provocada por la pandemia. 

El artículo 28 de la ley hipotecaria ha quedado suspendido por la ley 8/2021 aprobada en junio, (en vigor desde septiembre), que establece su eliminación “dado que los supuestos que eventualmente este artículo está llamado a proteger son muy residuales en comparación con el perjuicio que ocasiona en la sucesión de colaterales y extraños y la perturbación del tráfico, generando situaciones antieconómicas”. 

En realidad, lo que reconocía este artículo es que “las fincas o derechos reales adquiridos por herencia no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante”. Esto quiere decir que los bienes de un fallecido sin herederos forzosos (hijos, padres y cónyuges) no tenían efecto en el registro de la propiedad hasta pasados dos años, por tanto, si los heredaba un hermano, no era el propietario hasta que transcurría ese plazo de tiempo. 

Además, si en el transcurso de esos dos años aparecía un heredero legítimo tenía derecho a reclamar la herencia. En la práctica esto limitaba la venta de las viviendas heredadas ante la posibilidad de que apareciese un heredero legítimo al que el comprador tendría que devolver la vivienda.

¿Por qué existía el artículo 28? 

El artículo 28 tiene su origen en lo que se conoce como la ley de Cuba, que se aprobó en el siglo XIX para que los emigrados a Cuba tuvieran tiempo de volver a España a reclamar su herencia cuando fallecían los padres. De este modo, se protegía el derecho de los herederos legítimos a su herencia si volvían antes de los dos años, aunque se hubiera repartido entre los herederos no forzosos. Este artículo solo se aplicaba cuando no había testamento. 

El problema es que quien heredaba la vivienda sin ser heredero forzoso tenía dificultades para vender esta casa ante la posibilidad de que apareciese un heredero que la reclamase. Por otro lado, los bancos tampoco concedían hipotecas sobre estos inmuebles porque no eran plenamente propiedad del hipotecado. 

¿Cómo afectaba el artículo 28 al comprador y al vendedor? 

El heredero no forzoso que heredaba la vivienda si quería venderla tenía limitadas las posibilidades de venta hasta que transcurrían los dos años. Si tenía necesidad de vender la vivienda, tenía que hacerlo a un precio más bajo del precio de mercado por el riesgo que tenía la operación para los compradores. 

Toma nota de estos consejos para vender un piso heredado

En realidad, los potenciales compradores rechazaban comprar una vivienda sobre la que se aplicaba el artículo 28, porque podían perderla si aparecía un heredero legítimo en ese periodo de tiempo. 

Por otro lado, los bancos tampoco facilitaban las hipotecas a los compradores de estas viviendas heredadas porque si aparecía un heredero legítimo perdían la garantía del préstamo hipotecario. Sin embargo, el banco seguía cobrando la hipoteca porque el comprador estaba obligado a pagar el préstamo a pesar de perder la vivienda. 


Para solventar estos problemas se utilizaban fórmulas alternativas como el alquiler con opción a compra, respetando los dos años de margen antes de hacer efectiva la compra de la casa. 

¿Qué significa la supresión del artículo 28? 

Con la supresión del artículo 28 cualquier vivienda heredada, tanto por herederos forzosos como legítimos, se puede inscribir en el registro de la propiedad sin tener que esperar dos años. Esto significa que se facilita la venta de una casa heredada, teniendo en cuenta el crecimiento que este mercado ha tenido en el último año. 

En 2021, la oferta de viviendas heredadas ha crecido cuatro puntos, pasando de un porcentaje del 13,9% en 2019 al 17,8% en 2021, según el estudio de Fotocasa sobre las herencias de vivienda durante la pandemia. 

Además, la eliminación de este artículo no solo afecta a las viviendas que se vendan a partir de ahora, sino que se aplica a las viviendas que estén en proceso de espera de los dos años para inscribirse en el registro de la propiedad. 

En resumen, vender un piso heredado es ahora más fácil porque el heredero puede inscribir la vivienda en el registro de la propiedad a su nombre de forma inmediata.