Actualizar la renta del alquiler

Actualizar la renta del alquiler es un derecho que tiene todo propietario de una vivienda en ese régimen. Básicamente, consiste en revisar (generalmente al alza) cada año la mensualidad que el inquilino paga por vivir en esa casa. Esta renta solo puede actualizarse cuando se cumpla cada año de vigencia del contrato del alquiler y ha de hacerse en los términos pactados por la ley y los dos. No obstante, no todos los arrendadores y arrendatarios saben cómo se debe actualizar el alquiler. Te lo explicamos en las próximas líneas.

Actualizar la renta del alquiler: en qué debes fijarte

El artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos ( ver documento) es el que regula la forma de actualizar la renta del alquiler. Lo que ocurre es que este artículo se ha modificado en varias ocasiones durante los últimos años. Por ello, a la hora de actualizar el alquiler de una vivienda es crucial prestar atención a la fecha en la que se firmó el contrato. También es muy importante que tengas claro cómo garantizar el cobro del alquiler.

La ley establece los siguientes supuestos de cara a revisar la renta de un alquiler: 

• Contratos firmados entre enero de 1995 y junio de 2013.
• Contratos firmados entre junio de 2013 y abril de 2015.
• Contratos firmados entre abril de 2015 y marzo de 2019. 
• Contratos firmados desde marzo de 2019.

Contratos firmados entre enero de 1995 y junio de 2013

Para los contratos firmados durante este periodo, la LAU establece que durante sus cinco primeros años de duración la actualización de la renta del alquiler se hará aplicando a la ya existente "la variación porcentual experimentada por el Indice General Nacional del Sistema de Indices de Precios de Consumo en un período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de celebración del contrato, y en las sucesivas el que corresponda al último aplicado". Si no sabes hacerlo, en este otro post te explicamos cómo calcular el IPC de un alquiler.

No te pierdas: IVA en el alquiler de vivienda. ¿Tengo que pagarlo?

A partir del sexto año de contrato, la actualización del alquiler "se regirá por lo estipulado al respecto por las partes y, en su defecto, por lo establecido en el apartado anterior", añade la ley.

El propietario deberá notificar la nueva renta actualizada al arrendatario y podrá cobrarla a partir del siguiente mes de la citada notificación. Asimismo, tendrá que incluir "el porcentaje de alteración aplicado" y acompañar, si el arrendatario lo exige, "la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística, o haciendo referencia al «Boletín Oficial» en que se haya publicado. Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente", concluye la normativa.

Como el IPC puede subir o bajar, la actualización de la renta del alquiler de estos contratos puede favorecer al propietario (si sube) o al inquilino (si baja).

Contratos firmados entre junio de 2013 y abril de 2015

La Ley de Arrendamientos Urbanos cambia y determina que en los contratos firmados desde el 6 junio de 2013 las dos partes implicadas pueden acordar la actualización de la renta. En el caso de que no haya un pacto expreso, para actualizar el alquiler se aplicará a la renta correspondiente a la anualidad anterior "la variación porcentual experimentada por el índice general nacional del sistema de índices de precios de consumo en un período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de celebración del contrato, y en las sucesivas, el que corresponda al último aplicado".

Nuevamente, la nueva cuota de alquiler será aplicable a partir del siguiente mes en el que el propietario la haya notificado por escrito al arrendatario. Asimismo, el arrendador deberá expresar el porcentaje de alteración aplicado y acompañar, si el inquilino lo exige, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística.

Contratos firmados entre abril de 2015 y marzo de 2019

La nueva modificación del artículo 18 establece cómo actualizar la renta del alquiler en los contratos firmados a partir del 1 de abril de 2015. Al respecto, reglamenta que la actualización del alquiler se realizará en los términos pactados por las partes, y que "en defecto de pacto expreso, no se aplicará revisión de rentas a los contratos".

El artículo añade que "en caso de pacto expreso entre las partes sobre algún mecanismo de revisión de valores monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la renta se revisará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de cada revisión, tomando como mes de referencia para la revisión el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de revisión del contrato".

La renta actualizada deberá comunicarse por escrito al inquilino y podrá cobrarse al mes siguiente de dicha notificación. Nuevamente, el propietario deberá incluir el porcentaje de alteración aplicado y la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística -si el arrendatario lo exige-. El cambio importante de esta actualización de las rentas es que puede apoyarse en otros indicadores, siendo el IPC uno de ellos, pero no el único.

Contratos firmados desde marzo de 2019

El 6 de marzo de 2019 entró en vigor la última reglamentación, que es la que regula actualmente la actualización de las rentas de alquiler. La clave de esta última revisión es que se establece que para actualizar el alquiler el tope máximo será el IPC, por lo que no se pueden establecer alzas que superen el citado indicador.

La redacción del artículo 18 de la LAU queda finalmente de la siguiente manera:

1. Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos.
   
   En caso de pacto expreso entre las partes sobre algún mecanismo de actualización de valores monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la renta se actualizará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.
   
   En todo caso, el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.
2. La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística.
   
   Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente.

A modo de resumen, y como ya hemos visto, para actualizar la renta de alquiler hay que esperar a que se cumpla el primer año y hacerlo según los términos establecidos en la LAU. Si hay un pacto para actualizar el alquiler pero no se ha establecido un índice de referencia, se utilizará el Índice de Garantía de Competitividad, pero nunca se podrá superar el porcentaje marcado por el IPC.