10 consejos para alquilar tu piso que debes tener en cuenta

"Quiero alquilar mi piso, pero, ¿cómo lo hago para evitar posibles problemas?"

Seguro que muchos propietarios se hacen esta pregunta la primera vez que van a alquilar su inmueble. Y es que arrendar la vivienda constituye una de las principales vías de inversión del pequeño inversor (así lo confirma el hecho de que el 85% del mercado del alquiler esté en manos de particulares). Sin embargo, convertirse en arrendador requiere estar preparado para hacer frente a los problemas y conflictos que pueden surgir en la relación con el inquilino.

Para que puedas alquilar el piso con tranquilidad y sin problemas aquí van 10 consejos de debes tener en cuenta. 

Acondiciona tu vivienda

"¿Qué es lo primero que tengo que hacer para alquilar mi piso?". Pues ofrecerlo en las mejores condiciones posibles. Existe una gran demanda de alquiler porque mucha gente prefiere alquilar o simplemente no puede comprar una vivienda, pero también es cierto que cada vez hay más viviendas con el cartel de 'Se alquila'. Si quieres destacar en el mercado y encontrar un buen inquilino para tu piso (en este otro reportaje te contamos cómo elegir inquilino) debes acondicionar la vivienda para que sea especialmente atractiva frente a otras.




Si la casa ya tiene unos años tienes que repasar los suelos, pintar las paredes, arreglar los desperfectos y renovar baños y cocina, ya que son los elementos que más condicionan la renta de alquiler que puedes cobrar.  

Despersonaliza la casa

Si es un piso de obra nueva tan solo tendrás que decidir si alquilarlo amueblado o sin muebles, pero piensa en un mobiliario funcional que permita diversos usos y que sea fácil de mantener por los inquilinos. En relación con el mobiliario, ten en cuenta que un piso vacío cuesta más tiempo alquilarlo y tiene una renta más baja. 

Aplica las técnicas del home staging para acondicionar la casa y lograr que resulte atractiva para el mayor número de inquilinos. Esto implica despersonalizar la casa, eliminando todos los elementos decorativos personales, pero sin dejarla vacía.

Decide el tipo de alquiler

Esta decisión es fundamental porque condiciona la relación con el inquilino y el tratamiento fiscal del alquiler, es decir, los impuestos que tienes que abonar a Hacienda. Si alquilas el piso como vivienda habitual tienes que incluir los ingresos en la declaración de la renta como rendimiento del capital inmobiliario. Recuerda que Hacienda puede detectar el alquiler no declarado a través de distintos métodos.  

Sin embargo, si lo alquilas por temporadas como alquiler turístico, el tratamiento fiscal es diferente. Tienes que declarar los ingresos obtenidos durante el periodo que está alquilado como rendimiento del capital inmobiliario (pero sin la reducción del 60% sobre los ingresos de la que goza en el caso del alquiler residencial) y declarar la vivienda como renta inmobiliaria cuando está vacía.

Recuerda también comprobar si tienes que pagar el IVA del alquiler de la vivienda en tu caso.

Calcula una renta realista

Cuando te estés planteando eso de "alquilar mi piso", es muy importante también que establezcas un precio de alquiler acorde con el mercado: que no sea ni muy barato ni muy caro. Para calcular el alquiler de una casa tienes que analizar los precios del alquiler de la zona, las viviendas de similares características y hacer una comparativa. Otros aspectos que determinan el precio de un inmueble son la ubicación, la antigüedad de la vivienda, el tamaño, los equipamientos y servicios y sus gastos de mantenimiento.

También puedes usar el PER o Price Earnings Ratio para calcular la renta que debes cobrar en función de su precio de compra y de la rentabilidad bruta por alquiler (actualmente es del 3,8%). Este Ratio Precio Beneficio se obtiene dividiendo el precio de de la vivienda entre la renta del alquiler. Este indicador calcula el número de años que tendrías que alquilar la vivienda a ese precio para pagarla (amortizarla vía alquiler).

Como recomendación general recuerda que un precio demasiado caro no atraerá a inquilinos, pero si lo alquilas demasiado barato también puedes atraer a arrendatarios poco solventes. 

Comprueba la solvencia del inquilino 

En este punto debes extremar las precauciones para evitar el impago de la renta por parte del inquilino. Para comprobar la solvencia del inquilino puedes pedirle la nómina, lo que te permitirá saber si puede o no pagar la renta del alquiler. Como regla general, el arrendatario no debe destinar al pago del alquiler más del 35% de sus ingresos. 

En caso de dudas puedes pedir garantías adicionales a la fianza obligatoria, como por ejemplo un aval bancario y un depósito. Aquí tienes otras recomendaciones sobre cómo garantizar el cobro del alquiler.

Ojo con la duración del alquiler 

Este punto es importante a la hora de 'alquilar mi piso'. La normativa establece un periodo de duración mínima del contrato de alquiler. Actualmente es de cinco años más tres de prórroga voluntaria. Eso significa que, salvo que el inquilino no quiera renovar el alquiler, no podrás disponer de tu como mínimo en esos cinco. La única excepción de rescindir un contrato de alquiler como propietario es que necesites la vivienda para un hijo o cónyuge en caso de divorcio.

Protégete con un seguro

En primer lugar, un seguro de hogar cubre los desperfectos o averías que el inquilino puede causar en la vivienda, ya que es el propietario quien tiene que hacerse cargo de las reparaciones.



Por otro lado, el seguro de impago de alquiler permite proteger tu patrimonio frente a posibles deudas de las mensualidades por parte del arrendatario. En muchas ocasiones, estas pólizas también cubren las reparaciones de los daños causados por el inquilino.

Prepara toda la documentación

Como propietario de la vivienda debes tener preparados los documentos y trámites necesarios para alquilar la vivienda. Estos son: el certificado energético, que incluye la etiqueta de eficiencia energética de la casa; la cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación, que acredita que el inmueble las condiciones mínimas para vivir en él; y la escritura de propiedad, que demuestra que eres el propietario.

Firma siempre un contrato 

Si estas pensando '¿es imprescindible firmar un contrato para alquilar mi piso?', la respuesta es un rotundo sí. El contrato de arrendamiento da seguridad jurídica tanto al propietario como al inquilino. Se rige por la libertad de pactos entre ambos, pero es conveniente que incluya todas las cláusulas necesarias para que en la relación no se produzcan conflictos: duración, cuota del alquiler, etc. 

Deposita la fianza

El último paso una vez cerrado el trato es ingresar el depósito de la fianza de alquiler en el registro de la comunidad autónoma correspondiente. La fianza, que corresponde a una mensualidad de la renta en el caso de las viviendas, es una garantía obligatoria que el inquilino debe entregar al arrendador al alquilar la vivienda.

El propietario está obligado a depositar esta fianza en el registro de la comunidad autónoma correspondiente y a devolvérsela al arrendatario cuando finaliza el contrato de alquiler (siempre y cuando no haya provocado ningún desperfecto en la vivienda y esté al corriente de pago de los suministros).

Aquí tienes las respuestas a tu pregunta inicial de "¿quiero alquilar mi piso, pero cómo lo hago?'. Como ves, poner la vivienda en alquiler es una buena forma de conseguir ingresos regulares, pero debes analizar bien las ventajas e inconvenientes para que esta inversión no se convierta en una pérdida de patrimonio.