Calcular la rentabilidad de un alquiler: así se hace

Si estás pensando invertir en vivienda para su arrendamiento es fundamental que antes sepas calcular la rentabilidad de un alquiler. Determinarlo no es complicado, aunque hay varias formas de hacerlo: rentabilidad bruta del alquiler, rentabilidad neta del alquiler y PER. En las próximas líneas te contamos las peculiaridades de cada una de ellas, algo que también te servirá de gran ayuda si no sabes cómo calcular el alquiler de una casa.

La rentabilidad del alquiler tiene varias lecturas. Por un lado, sirve para determinar si merece la pena invertir en un bien inmueble o si es mejor destinar el dinero a otro tipo de inversiones más rentables (bonos, bolsa, etc.). Por otro, calcular la rentabilidad de un alquiler permite conocer el precio que debe cobrarse en una zona determinada. Esto es especialmente útil para obtener una referencia cuando ponemos la vivienda en alquiler por primera vez.

Rentabilidad bruta del alquiler

El método más sencillo para obtener la rentabilidad de un alquiler es este. La rentabilidad bruta del alquiler se calcula dividiendo los ingresos anuales que se obtienen por la vivienda entre el precio de compra.

El mercado inmobiliario sufre variaciones y tiende a revalorizarse con el tiempo, por lo que este cálculo debe hacerse utilizando el precio de mercado de la vivienda. Si el piso es de obra nueva, lo más sensato es realizar el cálculo de rentabilidad del alquiler a partir del precio que has pagado por él. De esta manera, calculando la rentabilidad bruta del alquiler de tu vivienda podrás saber si la renta que cobras es suficiente para pagar su hipoteca y cuál es la ganancia que obtienes. La fórmula para calcularla es la siguiente:

Rentabilidad bruta de alquiler = (Renta mensual de alquiler x 12 / precio vivienda) x 100

Ejemplo: si tienes una vivienda alquilada por 1.000 euros mensuales (12.000 euros brutos al año) y su precio de mercado es de 240.000 euros, su rentabilidad bruta sería la siguiente: (12.000 euros / 240.000 euros) x 100 = 5%

Para poder situar de forma más exacta la rentabilidad bruta de un alquiler, la rentabilidad media del alquiler en España durante el cuarto trimestre de 2019 se situó en torno al 7%, “en línea con la que se registró el trimestre precedente y un punto porcentual por encima de la registrada al cierre de 2018”, según el informe de Solvia.

Rentabilidad neta del alquiler

No obstante, existe una forma más precisa de calcular la rentabilidad del alquiler de una vivienda. Se trata de la rentabilidad neta del alquiler y consiste en añadir a la anterior fórmula los gastos anuales originados por el inmueble que tenemos en alquiler. 

Por lo general, son los gastos relativos a la comunidad (si no los paga el alquilado), el IBI, los seguros (de la vivienda o de impago), el administrador (si lo hubiera) y la previsión de eventuales reparaciones (una estimación voluntaria del propietario). Si la vivienda ha estado desocupada no se descuenta este tiempo.

Rentabilidad neta de alquiler= (Renta anual de alquiler - gastos anuales de la vivienda / precio vivienda) x 100

A modo de ejemplo, en el caso anterior podemos restar 600 euros anuales de gastos de comunidad, 200 de IBI y alrededor de 200 de seguro de la vivienda. Son 1.000 euros anuales de gastos que se deben descontar del bruto para calcular la rentabilidad neta: (12.000 – 1.000 / 240.000) x 100 = 4,58%

Rentabilidad del alquiler en los últimos años

Ahora que ya sabemos estas dos formas de calcular la rentabilidad del alquiler, vamos a ver las cifras de los últimos años. El Banco de España publica regularmente la rentabilidad de la vivienda. En concreto, este organismo informa de la rentabilidad de la vivienda en general (incluye el beneficio registrado por el alquiler y por la variación de precio del inmueble) y la rentabilidad bruta por alquiler. Repasemos la rentabilidad de los últimos años:

PER

En el mundo financiero, la valoración de la rentabilidad bruta de una inversión se calcula a través del PER (Price Earnings Ratio) o la ratio precio-beneficio. Y esa es la tercera forma de calcular la rentabilidad de un alquiler que vamos a repasar.

Para calcular el PER dividimos el precio de la vivienda entre la renta anual del alquiler. Desde un punto de vista matemático o financiero, el PER equivale al número de veces que el precio del alquiler está incluido en el de venta. O, lo que es lo mismo, el número de años que se tardaría en pagar esa vivienda con las cuotas del alquiler.

PER = precio vivienda / renta anual de alquiler

Para que se entienda mejor, el PER de una empresa cotizada en bolsa relaciona su precio de mercado (capitalización bursátil) con sus beneficios. Y explica si una empresa está bien o no en comparación con otras del mismo sector y en un momento determinado. Dicho de otra manera, el PER nos dice cuántos años tardaremos en recuperar el dinero invertido (la inversión) según los últimos beneficios obtenidos o los beneficios previstos por una empresa.

Si lo que queremos es calcular la rentabilidad futura de una operación tendremos que operar con el beneficio previsto y no con el obtenido, porque de lo que se trata es de adivinar si la empresa va a ir a mejor o no. En el caso de un alquiler no hay fluctuaciones y el precio es el que se recoge en el contrato, por lo que la operación es más sencilla.

Como comparativa, en los mercados financieros se dice que una operación con un PER por debajo de 10 significa que se recupera el dinero de la inversión rápido; con un PER entre 10 y 20 estaría ajustada al mercado (alquiler razonable); y un PER por encima de 20 se consideraría que se tarda mucho años para recuperar el dinero invertido.

Para obtener el PER en el ejemplo anterior tenemos que dividir el precio de compra de la vivienda por los beneficios brutos (ingresos) obtenidos durante un año. El resultado (PER) es el número de años que necesitamos tener esa vivienda alquilada para que sea rentable.

 Ejemplo: 240.000 euros / 12.000 euros = PER 20 (20 veces o años)

Factores que afectan a la rentabilidad del alquiler 

Los cálculos de rentabilidad del alquiler que hemos realizado aquí no incluyen ciertas variantes que pueden modificar sensiblemente los resultados. Por ejemplo, las provincias o ciudades con más demanda (Madrid y Barcelona) tienen un PER más alto; también las que tienen menos oferta, como San Sebastián.


Igualmente, no todos los barrios son igual de interesantes. Por ejemplo, en Madrid a cierre de 2019, el distrito de Salamanca ofrecía una rentabilidad del 3% por un 9% del de Usera. Esto es así porque los precios de la vivienda en el distrito de Salamanca son muy caros y resulta más complicado amortizarlos vía alquiler. Por último, los inmuebles de más standing o mejor ubicación tienen un sobreprecio, mientras que los de calidad inferior tienen un PER más bajo.

La conclusión de todo esto es que no todos los inmuebles para alquilar ofrecen los mismos beneficios. Por este motivo, es muy importante que antes de elegir una propiedad calcules la rentabilidad de su alquiler, ya que puedes llevarte alguna sorpresa.