¿Cómo puede influir el Brexit en la compra de vivienda en España?

05.03.2020 17:12
El brexit y la vivienda en españa
Hace poco más de un mes que es una realidad, y la cuestión que planteamos hoy es cómo afectara el Brexit al mercado de la vivienda en España. Después de un año de retrasos y cambios al frente del gobierno británico, el pasado 1 de febrero Boris Johnson hacía realidad el resultado del referéndum de junio de 2016, en el que los británicos decidían abandonar la UE. Se inicia un año de transición que dará lugar a la salida paulatina de Reino Unido de las instituciones europeas, un periodo en el que también quedan todavía muchas incógnitas por resolver.

Una de las más destacadas es el impacto del Brexit en el mercado inmobiliario español. Hablamos de un mercado en el que los británicos son los principales compradores extranjeros, por lo que es importante analizar cómo afectará este fenómeno a la oferta inmobiliaria en España. 

Los británicos son los que compran más vivienda, pero las operaciones están cayendo

Los ingleses constituyen el grupo más numeroso de compradores extranjeros de vivienda en España. Según los datos del Colegio de Registradores de España, los ciudadanos británicos concentraron el 14,23% de la compra de vivienda realizada por extranjeros durante el último trimestre de 2019. No obstante, y pese a este liderazgo, sus operaciones están cayendo, como revela el hecho de que estas cifras suponen un nuevo mínimo de la serie histórica, con un ligero descenso porcentual con respecto al trimestre precedente (14,27%). En términos absolutos han sido cerca de 2.100 compras de vivienda, dando lugar igualmente a un ligero descenso con respecto al trimestre precedente. De este modo, probablemente la depreciación de la libra y el Brexit han hecho que las ventas de viviendas de los británicos hayan superado a las compras entre 2009 y 2013, además de entre 2017 y 2018.

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Esta caída de la compraventa de viviendas por parte de los ingleses va en línea con la experimentada en el conjunto de las efectuadas por los ciudadanos extranjeros: 14.800 adquisiciones frente a las más de 15.150 registradas en el trimestre precedente. Una curva ligeramente descendente en términos absolutos que se ha prolongado a lo largo de los últimos trimestres y que está en línea con la evolución del total de compraventas de vivienda en España.

Tal y como puede verse en el siguiente gráfico, que muestra la evolución de los resultados interanuales de las diez primeras nacionalidades que más viviendas compran en España, las operaciones realizadas por británicos han experimentado un bajón muy importante en los últimos años. Mientras, el resto de las nacionalidades ha mantenido en general un comportamiento relativamente estable.


Compras de viviendas realizadas por extranjeros según su nacionalidad (%)


gráfico Compra de vivienda en España según nacionalidades

Fuente: Colegio de Registradores de España.


Cuando tuvo lugar el referéndum del Brexit en 2016, las compras inglesas de inmuebles en España se desplomaron durante los meses posteriores. Según los datos del Colegio Notarial, éstas bajaron un 23,6% en el segundo semestre de 2016 y un 16,1% en el primero de 2017. Sin embargo, los ingleses volvieron a comprar vivienda en España durante el año siguiente. Desde entonces, las ventas han estado cayendo. Durante 2019, las ventas protagonizadas por el conjunto de ciudadanos extranjeros también cayeron: según los datos registrados por los notarios, en 2019 se produjeron 51.720 operaciones, un 3,2% menos que en 2018.

¿Cuáles podrían ser los efectos del Brexit en la vivienda? 

¿Cómo afectará el Brexit a la compra de vivienda en España en el futuro próximo? Tal y como apuntan numerosos expertos inmobiliarios, la primera consecuencia es el retraso en la toma de decisión de compra ante la incertidumbre que se ha abierto con la salida del Reino Unido de Europa. Cuando se producen cambios políticos o sociales, la primera reacción es contener el gasto hasta que se vuelva a la normalidad. Por tanto, se espera que los compradores británicos retrasen la compra hasta que sepan cuáles son los efectos reales del Brexit.

Por lo tanto, y tal y como explican desde el Colegio de Registradores de la Propiedad, Bienes Muebles y Mercantiles de España, lo normal es que "a lo largo de los próximos trimestres deberá verse el efecto derivado de la consumación del Brexit, que sin duda generará nuevos descensos en el peso de la demanda británica, debiendo constatar si dicho descenso es compensado o no por el incremento de la demanda de otras nacionalidades. La evolución económica puede condicionar el comportamiento del resto de nacionalidades, no pudiendo ser excesivamente optimistas de acuerdo con las previsiones existentes, pudiendo estimar un peso de la demanda extranjera que a corto plazo pueda situarse por debajo del 12%".

Es importante destacar que la mayoría de los británicos compran vivienda en España como segunda residencia con la intención de vivir temporadas aquí o jubilarse. Bajo este planteamiento, los inversores británicos también están interesados en saber si, tras la llegada del Brexit, también podrán seguir con sus planes de jubilación en España o no.

Los mayores temores son que la imposición de un Brexit duro cause una devaluación de la moneda que reste poder adquisitivo a los británicos o que se cree un marco legal muy poco propicio para unos ciudadanos que han dejado de ser comunitarios. Estos hechos podrían hacer que los británicos dejen tener tanto interés en España y disminuyan aún más la compra de viviendas o, lo que es peor, aceleren la venta de las que ya tienen en propiedad. Si esto llega a producirse es posible que el precio de la vivienda pudiera sufrir alguna bajada, causada sobre todo por el hecho de que algunos propietarios vendan sus propiedades por debajo del valor de mercado y por el incremento del stock de pisos en determinadas zonas de España.

Sin embargo, los expertos creen que la divisa ya ha descontado los efectos de la ruptura con Europa. Esta situación se produjo cuanto tuvo lugar el referéndum del Brexit en 2016. Ese año, la libra cayó un 13,6% frente al euro y mantuvo la tendencia decreciente durante los dos años siguientes hasta que en 2019 llegó al mínimo, 1,073 euros. Con posterioridad, la libra se ha ido recuperando conforme crecía la idea de un Brexit con acuerdo. No obstante, y como ya hemos visto anteriormente, la devaluación de la libra durante sus periodos más duros condicionó la compra de vivienda, provocando una caída en las operaciones.

Conocer dónde se concentra sobre todo la demanda extranjera de vivienda en España es importante, ya que estas serán las zonas más castigadas por la caída de ventas prevista para el futuro más inmediato. En términos generales, vemos que las comunidades autónomas costeras son las más atractivas para los compradores no nacionales: Islas Baleares (35,13%), Comunidad Valenciana (27,08%), Canarias (25,09%), Murcia (18,61%), Cataluña (12,70%) y Andalucía (12,40%). En el caso concreto de los británicos, las zonas costeras donde concentran sus inversiones son fundamentalmente Costa del Sol, Islas Baleares, Costa Blanca y Costa Brava. Fuera de la playa, Madrid y Barcelona son las dos grandes ciudades más atractivas para los ingleses.

Finalmente, y en relación a las viviendas que más pueden sufrir los efectos del Brexit, FIABCI España señala que serán los apartamentos y viviendas unifamiliares en zonas costeras y con un valor inferior a 300.000 euros.

Los impuestos y los permisos de residencia serán claves

Tras la llegada del Brexit y la salida del Reino Unido de la Unión Europea, el principal problema es que aún faltan por definir muchos asuntos sobre cómo será la relación de los ingleses con el resto de países europeos. Durante este año de transición se negociarán los acuerdos que establecerán las medidas fiscales y los permisos de residencia, entre otras cuestiones.

La primera consecuencia directa podría ser un cambio en el Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR) que deberían pagar los británicos. Este cambiaría su tipo impositivo del 19% (aplicable a los residentes en la UE) al 24%. Por otro lado, parece que los impuestos por la compra de vivienda para uso particular no se verán afectados por el Brexit. Sin embargo, puede haber cambios en la tributación de los ingresos percibidos por el alquiler de la vivienda para aquellos ingleses que alquilen una propiedad en España: de no establecerse un nuevo acuerdo entre los dos países, los propietarios deberán tributar por el total del importe percibido (no podrán deducirse gastos). También podrían verse afectados en el Impuesto de Patrimonio, ya que no podrían beneficiarse de las bonificaciones que existen en algunas comunidades autónomas (deberán regirse por la normativa nacional).

brexit compra vivienda ingleses

Otra cuestión que afectará a la evolución del mercado inmobiliario tras el Brexit son los permisos de residencia y trabajo que finalmente se acuerden, así como el acceso a la sanidad. Teniendo en cuenta que la mayoría de los 300.000 residentes británicos en España son jubilados, los acuerdos relacionados con la sanidad son importantes para este colectivo. 

No obstante, hay que tener en cuenta que todos estos cambios no deberían estar vigentes como mínimo hasta el 1 de enero de 2021. Antes del 30 de junio, Reino Unido y Unión Europea deberán sentarse a negociar un acuerdo para lograr una convivencia económica lo más fructífera posible para todos (la prórroga podría llegar a los dos años).

En cualquier caso, y pase lo que pase, los británicos podrán seguir comprando propiedades como hacen los extranjeros no comunitarios. No hay que olvidar que España es uno de los destinos favoritos de los ingleses, que por otro lado han sido tradicionalmente el principal mercado de compradores extranjeros de vivienda en España (algo que de momento continúan siendo). No obstante, aún habrá que esperar algún tiempo a que se definan mejor los acuerdos entre Reino Unido y España para cuantificar el efecto real del Brexit en el mercado inmobiliario nacional.


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