Los impuestos por la venta de una vivienda

Aunque la mayoría de las personas conoce los impuestos ligados a la compra (básicamente el IVA en la vivienda nueva y el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en las de segunda mano), no son tantas las que conocen los impuestos por la venta de una vivienda. Si éste es tu caso, no te preocupes: en el siguiente artículo te contamos cuál es la carga fiscal cuando vendes tu casa.

Los impuestos que debes pagar al vender una casa son dos: el IRPF, que se abona a Hacienda, y la plusvalía municipal, que debe liquidarse en el ayuntamiento correspondiente. Vamos a ver las características de cada uno de ellos y cómo calcular estos impuestos por la venta de una vivienda.

Impuestos por la venta de una vivienda: IRPF

En primer lugar, toda venta de una vivienda debe reflejarse en tu declaración del IRPF, ya se que trata de una transacción que suele dar lugar a una ganancia patrimonial. Es decir, el importe correspondiente a la diferencia entre el precio de compra y el de venta del inmueble.

Esta ganancia debe incluirse en tu declaración de Hacienda. Eso sí, este primer impuesto por la venta de una vivienda no se paga de inmediato al realizar la operación, sino que se incluye en la declaración del IRPF del año siguiente.

¿Qué es la ganancia patrimonial? 

Normalmente al vender una vivienda se obtiene una ganancia patrimonial, ya que lo más frecuente es venderla por un precio superior al que la compraste. Si se vende por debajo del precio de adquisición estamos hablando de una pérdida.

En ambas situaciones, las ganancias o las pérdidas tienen que incluirse en la declaración de la renta. Si has obtenido una ganancia patrimonial con la venta de la casa tendrás que pagar impuestos, pero si has perdido dinero puedes compensar las pérdidas con otras ganancias patrimoniales. En este otro post te contamos más detalles sobre el IRPF en la venta de una vivienda.

La ganancia patrimonial se determina por la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición. Dicho de forma más sencilla, restando el precio de compra al de venta. Sobre este importe es sobre el que debes pagar este impuesto de la venta de la vivienda.

La ganancia patrimonial que se incluye en el IRPF es la diferencia entre el precio de compra (incluidos gastos de compra y de mejora del inmueble e impuestos) y el de venta (restados los gastos e impuestos).

Para hacer este cálculo, en el precio total de compra del inmueble debes incluir también los gastos de la adquisición y los impuestos (IVA o ITP). Asimismo, puedes incluir las reformas realizadas en la vivienda para aumentar su valor de compra (por ejemplo, la instalación del aire acondicionado). En cuanto al valor de la venta, puedes restarle los gastos e impuestos pagados en la transmisión, como la plusvalía municipal.

¿Cuánto dinero tienes que pagar por el IRPF en la venta de una vivienda? 

Una vez calculada la ganancia patrimonial tienes que incluirla en tu declaración de la renta. Este impuesto tributa a un tipo progresivo que va del 19% al 23%, según la ganancia obtenida. Estos son los tipos aplicados en función del beneficio:

• Hasta 6.000 euros de ganancia se aplica el 19%. 
• Entre 6.000 y 50.000 euros se eleva al 21%. 
• Más de 50.000 euros tributa al 23%.
   

¿En qué casos no tienes que tributar por la ganancia patrimonial?

Existen determinadas situaciones en las que no tienes que declarar la ganancia patrimonial obtenida por la venta: son las exenciones fiscales a la norma general. Los casos en los que no es necesario hacer frente a este impuesto por la venta de una vivienda son:

• Reinversión en vivienda habitual. Si vendes tu vivienda habitual para comprar otra no tienes que pagar este impuesto aunque hayas obtenido algún beneficio. Eso sí, tienes un plazo de dos años para reinvertir el dinero y la exención solo es válida para la compra de vivienda habitual, no para segunda residencia.
• Las personas mayores de 65 años que venden su vivienda habitual tampoco tienen que declarar la ganancia patrimonial en el IRPF. 
• Los mayores de 65 años si reinvierten las ganancias en una renta vitalicia. Esta posibilidad está limitada a las segundas viviendas y tiene que invertirse la ganancia en la contratación de una renta vitalicia. Aquí también hay limites de cantidad: solo pueden destinarse 240.000 euros a la renta vitalicia y de plazo tiene que reinvertirse en seis meses máximo. 

Si en la venta de la casa has tenido pérdidas también tienes que incluirlas en la declaración del IRPF. Puedes compensar esta pérdida con otras ganancias patrimoniales conseguidas con acciones, fondos u inmuebles para rebajar la factura fiscal. Si al hacer la compensación el resultado es negativo, entonces se compensa con los rendimientos del capital mobiliario, con un límite del 20%.

Impuestos por la venta de una vivienda: plusvalía municipal

El segundo de los impuestos por la venta de una vivienda que debes pagar es la plusvalía municipal. ¿Qué es la plusvalía municipal? Se trata del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IVTNU). Es decir, grava el incremento del valor del terreno desde el momento de la compra hasta su posterior venta. Este impuesto debe ser liquidado por el vendedor y es abonado al ayuntamiento del municipio en el que se encuentra ubicado el inmueble fruto de la transacción.

El pago de este impuesto al vender una casa ha generado mucha polémica, ya que se exigía su liquidación incluso cuando la operación había generado pérdidas económicas en lugar de beneficios. De hecho, muchos expertos fiscales recomiendan, en caso de pérdida, abonar el impuesto y solicitar posteriormente la devolución del dinero. No obstante, debes saber que el Tribunal Supremo ha sentenciado que solo hay que pagarlo cuando ha existido una ganancia con la venta de la casa.

¿Cuánto tienes que pagar de plusvalía municipal?

¿Cómo se calcula la plusvalía de un piso? Su importe se determina según el valor catastral de la vivienda, los años que han pasado desde la compra (con un máximo de 20) y la localidad donde se encuentra.

 El cálculo de la plusvalía se realiza a partir de la base imponible. Esta base imponible sale del valor catastral de la vivienda, sobre el que se aplica unos ratios de incremento de valor. Esta tasa de revalorización es fijada por el consistorio de acuerdo con los años que has tenido el inmueble a tu nombre (alcanza su nivel más alto si es tuyo desde hace más de 20 años).

Por otro lado, el ayuntamiento también decide el tipo impositivo que se aplica, y que como máximo puede ser el 30%. No obstante, antes de calcular la plusvalía también debes consultar con el consistorio si existe algún tipo de bonificación. Esta base imponible se multiplica por el tipo impositivo y se obtiene el importe que debes abonar.

¿Hay exenciones en la plusvalía municipal? 

Sí, hay exenciones en el pago de la plusvalía municipal cuando el sujeto pasivo de este impuesto es: 

• El Estado, las comunidades autónomas y organismos autonómicos. 
• Los ayuntamientos y entidades locales. 
• Las instituciones benéficas. 
• Las entidades gestoras de la Seguridad Social y mutualidades. 

Además, existen exenciones en el pago de la plusvalía municipal para casos muy específicos como: 

• Aportaciones de bienes y derechos realizados por los cónyuges a la sociedad conyugal y las transmisiones que se hagan a los cónyuges de sus haberes comunes. 
• Transmisiones entre cónyuges a favor de los hijos de acuerdo con las sentencias de separación, divorcio o nulidad. 
• Transmisiones de bienes que están en zonas delimitadas como patrimonio histórico o de interés cultural. 
• Transmisiones realizadas en casos de dación en pago de la vivienda habitual del deudor hipotecario. 

Como conclusión, recuerda que los impuestos por la venta de una vivienda que tiene que pagar el vendedor son el IRPF y la plusvalía municipal. En cuanto al IBI, le corresponde pagarlo a quien es el propietario de la casa a fecha 1 de enero.