Invertir en bienes inmobiliarios: cinco formas diferentes de hacerlo

Sin duda alguna, invertir en bienes inmobiliarios es una idea que, tarde o temprano, suele pasar por la mente de la mayoría de personas que quieren sacar una rentabilidad extra a sus ahorros. La fórmula más habitual suele ser adquirir un piso para alquilarlo (aquí tienes seis consejos para invertir en viviendas), pero hay otras formas de invertir en el mercado inmobiliario sin tener que convertirse necesariamente en el propietario de un nuevo inmueble.

A continuación te contamos cómo invertir con éxito en el mercado inmobiliario, qué ventajas y desventajas tiene cada una de las fórmulas y cuál es su nivel de riesgo.

Comprar una vivienda para alquilarla o venderla posteriormente 

A priori, comprar una vivienda para alquilarla o venderla es la fórmula más conocida de invertir en bienes inmobiliarios, ya que por un lado permite incrementar tu patrimonio y por otro obtener ingresos extras.

La rentabilidad bruta que ofrece el alquiler de una vivienda está en torno al 3,8 %, según los datos del Banco de España correspondientes al tercer trimestre del año 2019. Sin embargo, si se tiene en cuenta también la revalorización de la propiedad, la rentabilidad aumenta hasta el 10,7%.

El incremento de los precios de alquiler experimentado durante los últimos años ha favorecido esta mayor rentabilidad (de hecho, ya hay numerosas ciudades españolas en las que es más rentable comprar un piso propio que alquilarlo a una tercera persona). Además, invertir en un piso para alquilarlo tiene algunas ventajas fiscales, ya que el propietario puede aplicar una reducción del 60% a los ingresos obtenidos por el alquiler para calcular el rendimiento neto que declarará en el IRPF. 

La principal desventaja de esta fórmula de inversión en bienes inmobiliarios es que se trata de un activo no líquido, lo que significa que no se podrá disponer del dinero inmediatamente en caso de urgencia (vender un piso suele requerir varios meses, salvo que tires su precio). Por otro lado, el elevado capital necesario para efectuar la adquisición es otro de los hándicap, ya que impide diversificar la inversión en varios activos y supone un mayor riesgo. La vivienda genera, asimismo, unos gastos extras de mantenimiento, impuestos (IBI, etc.) y costes de reparaciones causadas por el paso del tiempo. Finalmente, el último de los peligros de invertir en un piso propio es la posibilidad del impago por parte de sus ocupantes.

Invertir en Socimis 

Las Sociedades Cotizadas Anónimas de Inversión Inmobiliaria (Socimi) son la versión española de los Reits americanos (Real Estate Investment Trust). Aunque están presentes en el mercado desde 2009, no despegaron con fuerza hasta que cambió su regulación en 2013.

Estas empresas se caracterizan por tener una cartera variada de inmuebles -no solo viviendas- de los que el 80% se tiene que destinar al alquiler. El inversor tiene una doble vía de ingresos: por un lado por los dividendos (las Socimis tienen la obligación de repartir el 80% de los beneficios de las rentas del alquiler, el 50% de las ganancias por ventas de activos y el 100% de los ingresos obtenidos por la participación en otras Socimis), y por otro lado por la rentabilidad de la acción. 

Sus principales ventajas son que en ocasiones ofrecen mayor rentabilidad que la del alquiler y que se trata de una inversión liquida: la mayoría de las Socimis invierten en el MAB (Mercado Alternativo Bursátil) e incluso alguna cotiza en la Bolsa. Otro aspecto positivo es que ofrecen rentas periódicas a través de los dividendos y tienen una buena fiscalidad.

Entre los principales inconvenientes de esta forma de invertir en bienes inmobiliarios están el riesgo inherente a la cotización del valor (de la que al final dependen los beneficios) y que el inversor no decide cómo se invierte su dinero. 

Invertir en fondos de inversión inmobiliaria 

Estos fondos invierten exclusivamente en activos inmobiliarios destinados al alquiler y venta. Su principal ventaja es la diversificación de su cartera, ya que cuentan con diferentes tipos de activos (viviendas, locales comerciales, oficinas, plazas de garaje) y en distintas partes del mundo.

Los fondos de inversión inmobiliaria gestionan edificios de oficinas o centros comerciales. Además, compran edificios antiguos y los rehabilitan como viviendas para la venta. El valor del fondo se calcula cada mes, y las fincas las valora una sociedad de tasación autorizada. El rendimiento que obtiene el inversor proviene del arrendamiento de los inmuebles y de la venta.




El funcionamiento de los fondos de inversión inmobiliaria hace que sean aconsejables solo para invertir a largo plazo, ya que los inmuebles se destinan principalmente al alquiler. También tienen el inconveniente de la falta de liquidez, porque suelen establecer determinadas normas para rescatar la inversión y así evitar la sobredemanda de venta si se desploma el precio. Como en todos los fondos, solo se tributa cuando se produce el reembolso de las participaciones. 

Invertir en inmobiliarias que cotizan en Bolsa 

Otra opción donde invertir en el mercado inmobiliario son las empresas del sector que cotizan en Bolsa. Esta fórmula se caracteriza por tener mayor liquidez y rentabilidad que en la inversión directa en inmuebles: se pueden vender las acciones para obtener liquidez en caso necesario. Además, tiene menos costes, porque no hay que pagar tantos impuestos como en la compra de vivienda. 

En cuanto a los riesgos, la inversión en promotoras está más sujeta a los ciclos del mercado inmobiliario, por lo que la cotización de la acción puede sufrir vaivenes. El inversor debe analizar la situación de la compañía para saber si la acción está cara o barata y el potencial de revalorización que puede alcanzar. 

El crowdfunding inmobiliario

Consiste en conseguir fondos de forma colectiva para, en el caso del crowdfunding inmobiliario, comprar viviendas o activos inmobiliarios a través de diferentes aportaciones particulares.

Los proyectos de crowdfunding inmobiliario consisten en la compra de inmuebles para reformarlos y ponerlos de nuevo a la venta o en alquiler para obtener unas plusvalías. El inversor invierte en plataformas que compran los inmuebles para luego venderlos reformados y recibe parte de las ganancias conseguidas en la operación. 

La ventaja de invertir en bienes inmobiliarios de esta forma es que no exige mucho capital -se puede invertir a partir de 50 €-, por lo que es el inversor el que decide el riesgo que está dispuesto a asumir con su mayor o menor aportación. Además, puede participar en grandes proyectos por muy poco dinero y elegir en todo momento en cuáles quiere formar parte y en cuáles no. No obstante, existe un límite de inversión para el inversor particular, que no puede invertir mas de 3.000 € por proyecto y 10.000€ anuales por plataforma.  

Como has podido leer, existen numerosas formas de invertir en bienes inmobiliarios. La elección dependerá del perfil del inversor, de su nivel de liquidez, de la necesidad de recuperar el dinero en cualquier momento que pueda tener y, como no, del grado de riesgo que quiera asumir. No obstante, cuanto mayor sea el riesgo de la inversión, generalmente mayor podrá ser su beneficio.