Diferencias de comprar un piso de obra nueva para vivir o invertir

Comprar un piso de obra nueva para vivir no es lo mismo que hacerlo para invertir. Existen diferencias que debes conocer y que sobre todo hacen referencia al tipo de vivienda y de comprador. En el primero de los casos pesa más en la decisión el gusto y las necesidades personales del comprador, mientras que en el otro es más importante la rentabilidad de la inversión. 

Según un análisis realizado por Fotocasa, el 78% de las transacciones de compraventa realizadas en España durante 2019 han sido de vivienda habitual. Mientras, un 10% han correspondido a inmuebles para inversión y otro 10% a segunda residencia. Este estudio añade, además, que el 70% de los compradores de piso para invertir pretende alquilarlo en régimen de larga duración. El motivo es que la gran mayoría de ellos (79%) considera que resulta muy rentable comprar una propiedad para alquilarla.

En concreto, y según publica Expansión, "a nivel nacional, la rentabilidad combinada (aquella que suma el retorno de los ingresos por las rentas del alquiler con la revalorización de la vivienda) alcanza el 7,7%, según los datos de urbanDataAnalytics (uDA), empresa de Big Data dedicada al análisis de datos del sector inmobiliario".

Como puede verse, el comprador puede perseguir objetivos muy diferentes, así que vamos a ver las principales diferencias de comprar un piso de obra nueva para vivir o invertir.

Comprar una casa de obra nueva para vivir

Como hemos visto anteriormente, la mayor parte del pastel del mercado inmobiliario se la llevan los compradores de vivienda habitual (ya sea primera o de reposición). Tras la crisis, los grandes stocks de inmuebles han desaparecido y ahora lo que manda (sobre todo en las grandes ciudades) es la compra de piso sobre plano.


De esta forma, y a diferencia de tiempos pasados (en los que el cliente se adaptaba más a lo que se construía), el comprador se ha convertido en el centro de atención de las promotoras: la vivienda nueva se construye pensando en dar respuesta a sus necesidades y sus gustos. De hecho, la mayoría de las promociones ofrecen a sus futuros propietarios numerosas opciones de personalización para que ninguno de los pisos sea idéntico.

¿Cómo es el comprador de obra nueva para vivir?

El actual comprador de vivienda nueva está muy bien informado y sabe lo que quiere cuando busca casa y visita distintas promociones. El grueso de la demanda son parejas o familias jóvenes con hijos pequeños, con una edad entre 35 y 45 años, que buscan una vivienda de reposición para mejorar. El objetivo es comprar una casa más grande y con mejores servicios que la actual. Lo normal es que vendan su vivienda para invertir en la nueva, y el presupuesto medio que manejan suele superar los 300.000 €.

¿Qué viviendas de obra nueva se compran para vivir?

A la hora de elegir un piso nuevo para vivir, las necesidades del comprador (presentes y futuras) y su presupuesto son los dos elementos más determinantes. Frecuentemente, muchos compradores deciden alejarse del centro de las grandes ciudades para poder acceder a una propiedad de mayor tamaño y con mejores servicios en su urbanización.

La vivienda de obra nueva más solicitada es el piso, por delante del apartamento y del chalet adosado. Suelen elegirse promociones nuevas en barrios bien comunicados, con modernas zonas comunes (gimnasio, piscina, pista de pádel, salas de ocio, etc.), además de garaje y trastero. También se cotiza que estén ubicadas cerca de colegios, parques infantiles y centros comerciales.

Cuando se compra un piso nuevo para vivir, el propietario suele personalizarlo y cambiar la distribución de los espacios para adaptarlo a sus necesidades.

La idea principal de este tipo de comprador es que ese será su piso para toda la vida o al menos durante muchos años. Por eso, el proceso de selección es mucho más exhaustivo y debe tener en cuenta posibles cambios importantes en la vida de sus habitantes (ampliar la familia, cambio del sitio de trabajo, etc.). Por este motivo, es frecuente que el comprador adquiera inmuebles de mayor tamaño, con más habitaciones de las que necesita actualmente y ubicados cerca de zonas escolares y de servicios. Asimismo, suele personalizarse e incluso cambiar la distribución de algunos espacios. Tal y como comentábamos al principio, la idea del nuevo propietario es crear el hogar de tus sueños.

Junto a estos consejos a la hora de comprar una casa nueva, otros aspectos importantes que deben tenerse en cuenta son elegir el mejor momento para hacer la adquisición, la orientación más apropiada y la planta del edificio que mejor se adecua a su tipo de vida.

Comprar una casa de obra nueva para invertir

Si hablamos de comprar vivienda nueva para invertir, sabemos que para un 33% de los compradores, la mejor inversión es adquirir un inmueble para destinarlo al alquiler, según un estudio de Casaktua. Mientras, un 12% compraría el piso para revenderlo. 
 
Lo que está claro es que la vivienda es actualmente un producto interesante tanto para inversores como para pequeños y medianos ahorradores, que ven en el ladrillo más beneficio que en los productos bancarios (debido a los bajos tipos de interés) y menos riesgo que en la Bolsa. Más, si se tiene en cuenta que existe una gran demanda de pisos en alquiler (los precios cada vez son mayores), y que los de obra nueva tienen un valor añadido con respecto a los de segunda mano. Estas son, entre otras, algunas de las ventajas de invertir en una vivienda nueva.

¿Cómo es el comprador de obra nueva para invertir?

El perfil del comprador de una casa de obra nueva como inversión es mayoritariamente un hombre (59%), con una edad media en torno a los 45 años, empleo estable, un elevado nivel adquisitivo (ingresos mensuales por encima de los 5.000 euros) y generalmente con otra vivienda en propiedad. Aunque el presupuesto depende mucho del tipo de inversor, este suele estar comprendido entre los 100.000 y 150.000 €.

¿Qué viviendas nuevas se compran para invertir?

El hecho de que vaya a ser destinada a alquiler determina enormemente el tipo de propiedad que debe comprarse. La opción más elegida es el piso, que se corresponde con la tipología de inmueble preferida por los españoles para vivir. Respecto a qué compra es más rentable, si un piso de 100 metros cuadrados o dos apartamentos de 50, los expertos inmobiliarios recomiendan adquirir mejor propiedades más pequeñas si van a ser destinadas al alquiler.

Así, desde el punto de vista de la rentabilidad es más recomendable invertir en pisos nuevos pequeños ubicados en zonas de gran demanda, tanto turística como residencial, porque son los más demandados en el mercado de alquiler.

Por el contrario, si se invierte en pisos de obra nueva destinados a su venta posterior es más rentable elegir propiedades de tamaño medio, entre 50 y 100 metros cuadrados. La razón es que son más demandado por los compradores (sobre todo los de tres habitaciones). Sin embargo, si queremos vender más tarde la vivienda a un inversor, es mejor adquirir uno de 50 metros cuadrados. 

¿Qué rentabilidad se obtiene con esta inversión?

La rentabilidad de un piso nuevo es diferente si se destina al alquiler o reventa. Si se destina al alquiler de larga duración se obtiene una renta mensual fija y su beneficio está en torno al 4%, según los datos del Banco de España.

Sin embargo, cuando el piso se destina a alquiler turístico, la rentabilidad depende del tiempo que esté alquilado y de la zona donde se ubique. Se calcula que para que sea más rentable que el arrendamiento a largo plazo debe estar ocupado entre el 60 y el 70 % del mes. Según Alquiler Seguro, para obtener una rentabilidad semejante al alquiler de larga duración en Madrid debería estar alquilado 21 días/mes y en Barcelona 18/mes. 

Si se compra un piso nuevo para venderlo, su rentabilidad depende de varios factores. Por eso es preciso seleccionar muy bien dónde comprar la vivienda (hay zonas donde el precio crece más que en otras), elegir el momento apropiado del mercado, etc.

¿Qué oportunidades de inversión en la obra nueva tengo?

Analizando ya las cifras, desde 2014 se han vendido alrededor de 500.000 viviendas de obra nueva en España, según los datos del INE. La mayor parte de ellas (40%) se localizan en Madrid, Barcelona, Málaga y Alicante. Si ampliamos el foco a comunidades autónomas, el resultado es que Andalucía es líder, seguida de Madrid, Comunidad Valenciana y Cataluña, que acaparan el 62% del total de las transacciones de vivienda nueva en el último lustro. Pero, ¿es aquí donde se encuentran más oportunidades de inversión en la obra nueva?

A la hora de determinar las mejores oportunidades de inversión en vivienda en España es fundamental analizar la rentabilidad combinada (la suma de los ingresos por las rentas del alquiler y la revalorización de la vivienda) de cada una de las zonas. Según el estudio de urbanDataAnalytics (uDA) existen más de una veintena de grandes capitales de provincia con una rentabilidad combinada superior al 10%: Guadalajara (19,36%), Logroño (19,22%), Ávila (17,67%), Lugo (16,88%), Girona (16,58%), Cádiz (16,48%), Las Palmas (16,33%), Mérida (15,55%), Santiago de Compostela (15,36%), La Coruña (13,83%), Castellón de la Plana (13,57%), Bilbao (12,76%), Málaga (12,06%), Palma de Mallorca (12,04%), Granada (11,79%), Huelva (11,67%), Burgos (10,72%), Valencia (10,61%), Huesca (10,53%), Vitoria (10,33%) y Santander (10,25%).

Los grandes jugadores del mercado inmobiliario, Madrid y Barcelona, ofrecen una rentabilidad combinada del 7,82% y 2,67%, respectivamente. A lo hora de invertir en estas dos ciudades, los expertos recomiendan alejarse del centro e invertir en barrios de la periferia. Ahí se puede lograr una rentabilidad entre el 7 y el 8%, ya que el precio de compra de la vivienda es más bajo, pero las rentas del alquiler están en la media y la demanda de vivienda es constante.

Fotos: Unsplash y Pixabay.