La inversión en proyectos Build to Rent se triplicó en 2019

06.03.2020 13:08
llaves de una casa con un edificio delante

La inversión en operaciones ‘Build to rent’ -construir para alquilar, en español- generó en 2019 unas cifras tres veces mayores a las registradas en 2018 hasta alcanzar un total cercano a los 1.500 millones de euros, según apunta el informe 'Tendencias 2020' publicado por Gesvalt. Esta cifra subraya, una vez más, la importancia creciente que tienen los activos alternativos en la inversión inmobiliaria.

La tasadora apunta que se ha notado durante 2019 una tendencia creciente del peso del alquiler dentro del mercado residencial español, con especial relevancia y dinamismo entre determinados colectivos y en áreas geográficas específicas (sobre todo, en Madrid y Barcelona). En concreto, explican que se ha constatado un claro apetito por estos proyectos de Build to rent por parte de grandes fondos, Socimis o entidades aseguradoras.

Gesvalt prevé que el mercado residencial alcance en 2020 su punto de madurez en los segmentos de alquiler y ventas, lo que provocará una estabilización de los precios, especialmente en aquellas zonas en las que las cifras están a un nivel más elevado, como es el caso de las grandes ciudades (aquí tienes un artículo sobre la previsión del precio de la vivienda en 2020, en el que numerosos expertos del sector ofrecen su visión).

Tensión en el mercado residencial

El aumento de la demanda y la falta de viviendas en el mercado ha provocado una tensión en los precios que se registran en las grandes ciudades. Las dificultades que tienen los españoles para acceder a la financiación y los bajos niveles de ahorro complican la posibilidad de lograr una hipoteca. Otro aspecto muy relevante es la migración hacia los grandes núcleos, que cada vez tienen más demanda y que “genera una enorme heterogeneidad en la demanda de vivienda entre las distintas zonas, algo que se acentúa con el paso de los años”.

Por el lado de las promotoras, la escasez de suelo en las grandes ciudades obliga a desarrollar viviendas con un precio elevado, lo que aleja a los jóvenes del centro, una tendencia de desarrollo urbanístico horizontal que ya se ha visto en ciudades como Londres o Nueva York y que “seguiremos viendo en los próximos años”, apuntan desde Gesvalt.

El alquiler como respuesta

Ante los retos que supone para algunos colectivos el acceso a la vivienda en propiedad, el cambio de hábitos y el desplazamiento de la vivienda de obra nueva fuera de la ciudad, el rol del alquiler se vuelve más importante en el centro de la misma. Es decir, alquilar es la única opción para aquellas personas que, queriendo vivir en el centro, no pueden comprar un inmueble en la zona.

En Gesvalt entienden que “el alquiler va a seguir jugando un papel fundamental en los próximos años, aunque hay que esperar a ver si hay alguna nueva regulación al respecto y cómo puede afectar a este mercado”.

La cuota de alquiler en España es todavía del 17,5%, lejos del 33% europeo.

En estos momentos, la situación del mercado inmobiliario español habría elevado la demanda de los alquileres y los habría acercado a los niveles del resto de Europa. Pese a ello, Gesvalt apunta que la cuota de alquiler en España es todavía del 17,5%, lejos del 33% europeo.

El ‘Build to rent’ como empujón al mercado del alquiler

Las operaciones ‘Build to rent’ consisten en construir edificios para que el comprador institucional las dedique al alquiler. Son muy habituales en otros mercados como el británico o el estadounidense, pero todavía son un nicho incipiente en España.

La principal ventaja de estas inversiones para las promotoras o constructoras es que reducen el riesgo comercial al tener la venta concertada, agiliza la rotación de activos y mejora tanto el retorno de las inversiones, como a los accionistas (dividendos).

Para los socios financieros, normalmente fondos de inversión especializados o Socimis, estas operaciones ofrecen una rentabilidad mucho mayor que las realizadas en otro tipo de inversiones en mercados secundarios, más estables y de menor riesgo (aquí puedes ver cinco formas de invertir en bienes inmobiliarios).

En estos momentos, y según Gesvalt, la escasa oferta y el aumento de los precios de compra de la vivienda han generado a su vez un incremento de los precios en los alquileres en torno a un 3,5%, lo que se traduce en una rentabilidad cercana al 6% (entre el 5,5% y el 6,5%).

Los alquileres ofrecen hoy una rentabilidad de entre el 5,5% y el 6,5%.

Por otro lado, dado que las viviendas de los proyectos 'Build to rent' se construyen para su alquiler, los proyectos se diseñan para que los inmuebles den respuesta a las demandas del usuario: viviendas de menor tamaño, con más servicios comunes como gimnasio, piscina o lavandería, etc.

Para la sociedad en general, las operaciones ‘Build to rent’ son positivas porque permiten cubrir la mayor demanda de vivienda por parte de personas que, o bien no pueden, o bien no quieren comprar. Además, dado que los compradores son inversores institucionales, la gestión de los alquileres también se profesionaliza.

Nuevas tendencias entre las nuevas generaciones

Por último, Gesvalt apunta que las nuevas generaciones tienen una forma distinta de entender la vivienda. Ni les interesa el mismo tipo de casa que les interesaba a sus padres, ni la utilizan de la misma manera. Por otro lado, prefieren la flexibilidad geográfica que les aporta el alquiler y que les permite adaptarse mejor a un cambiante mercado laboral. Así, han traído consigo nuevos modelos de vivienda como el coliving o vivienda compartida, una modalidad que está cobrando una especial relevancia en la actualidad, según apuntan en Gesvalt.

Finalmente, el aumento de la esperanza de vida ha dado lugar al concepto de senior living. Los expertos prevén que a partir de 2030 prácticamente una de cada tres personas tendrá más de 65 años (frente a una de cada cinco en la actualidad). Y, dado que la calidad de vida también ha aumentado, esta nueva demanda creará cambios en las necesidades inmobiliarias de la población.

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