Desistimiento del contrato de alquiler

El desistimiento del contrato de alquiler de vivienda implica que tú, como inquilino, rompes el contrato antes de que se cumpla el tiempo acordado. Puede deberse a muchos motivos, tales como un cambio de trabajo, una mudanza, etc. Lo importante, sin embargo, es que sepas que -desde un punto de vista jurídico- es legal. No obstante, conviene que conozcas y entiendas los aspectos legales que conlleva.

Para resumir un poco todo el proceso, en estos momentos, puedes desistir del arrendamiento de una vivienda de forma unilateral siempre y cuando hayan pasado los seis primeros meses desde el inicio del alquiler y se lo comuniques al propietario con un mínimo de treinta días de antelación. Para evitar problemas posteriores, en Legálitas, te recuerdan que este aviso debe hacerse de forma fehaciente (burofax) para que puedas demostrar que has avisado dentro del plazo obligatorio.

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Por otro lado, la ruptura del contrato tiene una consecuencia para tu bolsillo, pues tienes que indemnizar al propietario por irte antes de tiempo con una mensualidad por cada año que te falte por cumplir. Por ejemplo, tendrás que abonar a tu arrendador cinco meses si te vas el primer año de un contrato de cinco.

De todas formas, todo depende en gran medida de las cláusulas que tengas establecidas en el contrato de alquiler con el propietario porque, por ejemplo, sólo te pueden exigir este pago si el contrato refleja esta posibilidad.

Todo está recogido en el Artículo 11 de la LAU

Lo primero que debes saber es que el desistimiento del contrato de alquiler está regulado en el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Esta normativa fue modificada por última vez en marzo de 2019, pero no ha sufrido modificaciones en lo que hace mención al desistimiento.  

Así, hay una regulación para los contratos firmados antes del seis de junio de 2013 y otra para los firmados tras esa fecha, pues entonces (2013) sí se modificó la parte de la normativa que hace mención al desistimiento.

Si el contrato es posterior a junio de 2013, puedes desistir del contrato antes de tiempo pasado los seis primeros meses y avisando con un mes de antelación. O bien, si el contrato recoge la posibilidad de un desistimiento anticipado en cualquier momento, puedes desistir cuando quieras.

La LAU dice que pasado el primer año de contrato si ha habido una prórroga, puedes desistir en cualquier momento, previo aviso con 30 días y tendrás que abonar al propietario lo que conste en el contrato de alquiler, si consta algo, y sería un mes de renta.

Si quieres romper el contrato y estos dos casos no se cumplen, la LAU no dice nada y hay que acudir al código civil. En ese caso, no sería un desistimiento sino un incumplimiento de contrato. Y eso conlleva daños y perjuicios hacia el propietario que tendrás que abonar tú. En este caso, será el juez el que determine la indemnización que debas pagarle al propietario.

El desistimiento del contrato de alquiler cambia según sea la fecha del contrato

Si el contrato es anterior a junio de 2013, solo existen dos supuestos que te permiten el desistimiento: Que la duración inicial del contrato fuese de más de cinco años y el contrato llevase en vigor más de cinco años. En ese caso debes avisar al propietario con un mínimo de dos meses. La otra opción es que el contrato incluya una posibilidad de desistimiento anticipado.

En ambos casos, tendrás que pagar al propietario una mensualidad por año de contrato que te falte por cumplir. Para periodos inferiores a un año, puedes calcular la parte proporcional. De nuevo, si el contrato no recoge indemnización por este concepto, no hay indemnización.

Si no se cumplen estos requisitos, se produce un incumplimiento de contrato. El propietario te puede exigir el cumplimiento íntegro del contrato y una indemnización por daños y perjuicios. De nuevo, será el juez el que determine la indemnización que debes pagarle al propietario.

Si no se cumplen los requisitos del desistimiento se produce un incumplimiento de contrato

Claves para entender la indemnización

En resumen, para que tu arrendatario te pueda exigir una indemnización cuando solicites abandonar la vivienda antes del plazo acordado, ésta tiene que quedar recogida en el contrato de alquiler, porque no es obligatoria por ley.

Sin embargo, es obligatorio que avises al propietario por burofax con un mes de antelación. Por otro lado, el límite máximo de una indemnización por desistimiento del contrato de alquiler es de un mes de renta por cada año que falte por cumplir del contrato.