¿Es mejor comprar o alquilar una casa?

La duda entre comprar o alquilar una casa surge cada vez que te planteas un cambio de vida, bien porque te independizas o bien porque quieres sustituir tu hogar por otro. Como sabes, tanto la compra de la vivienda como el alquiler tienen unos gastos que van más allá de la cuota hipotecaria y de la renta del alquiler. Es cuestión de hacer cálculos para saber lo que te conviene más y de tener también en cuenta tus circunstancias personales (estabilidad familiar y laboral, etc.). 

Cuota hipotecaria frente a renta del alquiler 

La comparación entre cuota hipotecaria y renta del alquiler es lo primero que debes plantearte cuando tienes que elegir entre comprar o alquilar una casa. Ahora, con el euríbor en negativo, la cuota hipotecaria es más baja, mientras que el alquiler se ha encarecido en los últimos años hasta alcanzar un importe medio de 1.098 euros, según Brains Re. En esta situación parece mejor opción comprar una vivienda que alquilarla.

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No obstante, esta comparación puede inducir a engaño. Es necesario contrastar más datos para saber cuál es realmente el gasto que supone la compra o el alquiler de una vivienda. Al analizar cada opción por separado podrás ver realmente el desembolso que requiere cada una de estas dos alternativas para estrenar un nuevo hogar.

¿Cuánto cuesta comprar una casa? 

De entrada, comprar una casa exige contar con un capital suficiente para dar la entrada -si pides una hipoteca- y pagar los gastos. En total, el ahorro que debes tener es el 20% del precio de la vivienda que no cubre la hipoteca, más entre un 10% y un 15% que suponen los gastos de compra de la vivienda y los impuestos (tienes que pagar el IVA en una vivienda nueva y el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en una de segunda mano).

Por tanto, para comprar una casa necesitas tener ahorrado como mínimo un 30% de su valor. A modo de ejemplo, si hablamos de una casa de 200.000 euros necesitas tener al menos 60.000. 

Además, la cuota hipotecaria no es el único gasto que tendrás como propietario de una casa. Debes añadir el IBI y el seguro del hogar, que se pagan anualmente; la cuota de la comunidad (mensual) y los gastos de mantenimiento. 

¿Qué gastos tiene el alquiler de una vivienda?

Los gastos de un arrendamiento también deben tenerse en cuenta si estás dudando entre comprar o alquilar una casa. En este caso no se necesita tener ahorrada una cantidad de dinero como para la compra. De hecho, al firmar el contrato solo hay que abonar la renta del mes más otro de fianza (en este otro artículo te contamos todo lo que debes saber sobre el depósito de la fianza de alquiler).

En el caso de que el propietario exija un depósito adicional, debes saber que están limitados por ley a dos mensualidades. En algunos casos también deberás sumar la comisión que se paga a la agencia inmobiliaria, algo que puedes evitarte si recurres a los pisos de alquiler directo al propietario.



Como ves, los gastos iniciales para entrar a vivir en una casa de alquiler son muchos menores que para hacerlo en una comprada. De hecho, éste es uno de los principales motivos por el que muchas personas -sobre todo los jóvenes- prefieren alquilar una casa que comprarla.

Sin embargo, también debes tener en cuenta que con el alquiler solo pagas por el uso de la vivienda y nunca vas a conseguir su propiedad (salvo que sea un alquiler con opción a compra), por lo que mucha gente considera que es 'tirar el dinero' alquilar en lugar de comprar.

Otros cálculos que debes hacer para comprar o alquilar una casa 

Además de calcular los gastos que tienes con cada opción, debes tener en cuenta tus ingresos para saber si puedes o no hacer frente tanto a la hipoteca como al alquiler. En el caso de la hipoteca, la recomendación es no destinar más del 35% de tus ingresos mensuales al pago de la cuota hipotecaria. 

Con la subida que ha experimentado el alquiler en los últimos meses, se ha incrementado el porcentaje de salario que los españoles destinan al alquiler hasta igualarse con el que se destina a la hipoteca. Según Fotocasa, los españoles dedican el 34% del salario mensual al alquiler, aunque en algunas zonas se supera con creces ese porcentaje: en Madrid, por ejemplo, se llega al 51%, y en Cataluña al 49%.

No te pierdas: Cómo calcular el alquiler de una casa

Para determinar si es más ventajoso comprar o alquilar una casa también puedes calcular el PER (Prices Earnings Ratio). Con este dato obtienes el número de años que tardarías en pagar el precio de una casa mediante el alquiler. 

Por ejemplo, en una vivienda de 400.000 euros que se alquila por 1.000 euros mensuales, el PER sería el resultado de la siguiente operación: 400.000/12.000 (1.000 euros x 12 meses)= 33. 

Este valor indica que esa casa se pagaría en 33 años con esa renta de alquiler (1.000 euros). Como está por encima de la media fijada por el Banco de España (un PER de 26,3), en este caso sería mejor alquilar esa vivienda que comprarla. Si el PER es más bajo que la media, entonces es mejor comprar ese inmueble.

No obstante hay que tener en cuenta que el PER es un dato que varía con el tiempo y conforme cambia el precio de la vivienda, por lo que hay que actualizar los datos. Como regla general, cuando los precios de la vivienda está caros, el PER es más alto que cuando bajan.

Tabla de equivalencias entre el valor de una vivienda y su precio de alquiler

Como te contábamos unas líneas más arriba, la rentabilidad bruta por alquiler calculada por el Banco de España para el primer trimestre de 2020 (3,8%) ofrece un PER de 26,3 años (casi 316 meses). Es decir, para amortizar el precio de una casa -con esa rentabilidad del 3,8%- son necesarias 316 cuotas mensuales de alquiler. Este cálculo te sirve para dos cosas:

1. Calcular el precio mensual del alquiler de una casa a partir de su valor de mercado: debes dividir su precio de venta entre 316 meses.
2. Calcular el precio de venta de una casa a partir de su renta de alquiler: debes multiplicar por 316 su precio mensual de alquiler.

Para que tengas más claro si comprar o alquilar casa, en esta tabla puedes ver una equivalencia entre el coste de compra y el de alquiler a partir del PER 26,3 obtenido con la rentabilidad bruta del primer trimestre de 2020 (3,8%).
Finalmente debes tener en cuenta que, al margen de los criterios económicos, también es importante que tengas en cuenta algunos aspectos personales que pueden influir en tu decisión de comprar o alquilar una vivienda:

• Situación familiar: ¿es estable o puede cambiar próximamente? En el segundo caso, igual es mejor alquilar un piso por si tus necesidades de espacio cambian pronto (tienes hijos, etc.).
• Situación laboral: dependiendo del tipo de contrato, ingresos o estabilidad es posible que sea más recomendable comprar (si tu posición es sólida en tu empresa o profesión) o alquilar (si es más incierta).
• Necesidades personales: ¿tienes muy claro dónde quieres vivir y el tipo de vivienda que necesitas? ¿Tienes la certeza de que será lo que necesitas y/o quieres en los próximos años? Si no estás seguro, puede que alquilar una casa sea mejor opción hasta que tengas más definidas tus prioridades.

Esperamos que este artículo te sirva de ayuda para decidir entre comprar o alquilar una casa. Recuerda que, al margen de los diferentes desembolsos que deberás afrontar en cada uno de los casos, también es muy importante que tengas en cuenta tus circunstancias personales.