El 61% de los municipios costeros incrementaba sus precios antes de la llegada de la Covid-19

La vivienda en la costa española gozaba de buena salud hasta la llegada del coronavirus. Es la principal conclusión del informe ‘Vivienda en Costa 2020’ realizado por Tinsa. Según la empresa de valoración inmobiliaria, el 61% de los 109 municipios analizados incrementó en tasa interanual el precio medio de la vivienda durante el primer trimestre de 2020 ( leer informe completo).

Entre las zonas con tendencia alcista destaca la Costa del Sol, donde los 13 municipios analizados se encarecieron respecto al 1T 2019, a excepción de Mijas y Fuengirola. También en el archipiélago canario la tendencia predominante fue de incremento de valores en el último año. El comportamiento fue más desigual según las ubicaciones en el litoral alicantino y valenciano, mientras que en la provincia de Barcelona predominaron los ligeros ajustes en los precios a la baja en el último año.

En su conjunto, el mercado residencial en la costa se caracterizó durante 2019 por la estabilidad y una demanda activa, tanto nacional como extranjera. No obstante, ya se detectaban antes de la pandemia ciertos indicios de agotamiento en las zonas donde la recuperación se inició con anterioridad.

Sin embargo, la llegada del coronavirus "prevé un daño intenso en la demanda extranjera debido a la pandemia, con una recuperación más tardía que la nacional, pero también más rápida una vez iniciada, apuntan desde Tinsa.

“Se espera que los mercados residenciales de costa queden especialmente expuestos por su dependencia de la demanda extranjera. La recuperación queda supeditada no sólo a la reactivación de la actividad, sino a la vuelta de cierta normalidad en cuanto a movilidad internacional y retorno de una confianza compradora e inversora adicional respecto a la estrictamente doméstica”, afirma Rafael Gil, director del Servicio de Estudios de Tinsa.

¿Qué pasará con la vivienda en costa tras la Covid-19?

Antes de analizar lo que ha ocurrido en la vivienda de costa durante 2019, vamos a ver qué podría ocurrir próximamente. Para el mercado vacacional se espera “un ajuste retardado y de intensidad moderada, pero con gran diferencia de descuentos en el precio por zonas, según las necesidades de los propietarios, sean estos particulares o grandes tenedores, y la afectación de la crisis al perfil de demanda al que está dirigido el inmueble”, señala Andrea de la Hoz, analista senior de Tinsa y coautora del informe. 

El nuevo contexto anticipa una mayor preferencia por viviendas unifamiliares (en compra y en alquiler vacacional) y una pérdida de atractivo del pequeño apartamento. Incluso un trasvase de demanda vacacional de costa a ubicaciones rurales con menor afluencia de personas. 

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De acuerdo con el informe de Tinsa, Canarias, Baleares y Castellón se han visto especialmente afectadas en un primer momento por la paralización completa de la actividad de vivienda vacacional.

La caída ha sido significativa en Málaga, Alicante, Valencia, Cádiz y Barcelona, mientras que el efecto ha sido más leve en Guipúzcoa. En Ibiza y Formentera no se prevé que la pandemia genere cambios relevantes en la demanda ni nacional ni extranjera.

2019, un año saludable para la vivienda en la costa

La vivienda en la costa vivió en 2019 una situación saludable. En el 91,7 % de las zonas analizadas, el mercado presentaba indicios de recuperación en compraventas, reducción de plazos de venta o incrementos en precio.

Málaga, Islas Baleares, Islas Canarias, Cádiz y Guipúzcoa fueron los mercados del litoral más dinámicos. Entre las zonas que todavía no habían finalizado la fase de ajuste destacó la costa de Garraf en Barcelona. También en situación de descenso se encontraba la Costa del Azahar, en Castellón.

En relación a los precios, el pasado año se caracterizó por una tendencia alcista de intensidad moderada en la mayoría de las 24 franjas del litoral analizadas. En un 25% de ellas, la evolución al alza fue más intensa que la de 2018, mientras que en un 70% se mantuvo pareja. 

En el 61% de los 109 municipios analizados, el precio subió en tasa interanual durante el primer trimestre de 2020. Los municipios de costa (excluyendo capitales de provincia) con los valores medios de vivienda más altos entre las más de 100 localidades analizadas fueron Ibiza (3.728 €/m²), Sitges (3.210 €/m²) y Castelldefels (3.062 €m²), según las tasaciones de Tinsa realizadas en el primer trimestre de 2020.

Ibiza es el único municipio donde el valor medio estaba por encima de los máximos alcanzados en 2007, concretamente un 19,8% por encima, tras revalorizarse un 7,9% interanual en el primer trimestre de 2020. Las capitales de provincia de costa más caras eran San Sebastián (3.602 €/m²) y Barcelona (3.347 €/m²).

En términos relativos, municipios como Sant Feliu de Guíxols (Girona), Dènia (Alicante), Casares (Málaga), Vilagarcía de Arousa (Pontevedra), Palamós (Girona), Puerto de la Cruz (Tenerife) o Tarifa (Cádiz) registraron aumentos interanuales de precio superiores al 15% en el primer trimestre de 2020.

En el extremo contrario, la estadística muestra descensos de precio de doble dígito en Teguise (Lanzarote), Sanxenxo (Pontevedra), El Campello (Alicante) o Llanes (Asturias).

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El valor medio de la vivienda plurifamiliar en primera línea de playa se situó entre 4.000 y 6.000 euros por metro cuadrado en el 37,5% de las zonas analizadas, y entre 2.000 y 4.000 euros en otro 29%. En Ibiza, Marbella, Costa del Garraf y San Sebastián, los pisos en las mejores ubicaciones sobrepasaron los 8.000 euros por metro cuadrado.

En vivienda unifamiliar, Mallorca y Costa Brava llegaron a superar los 10.000 euros por metro cuadrado. El tramo de valor más habitual en vivienda unifamiliar de costa, en un 25% de las zonas analizadas, se situó entre 2.000 y 4.000 euros.

Crecimiento de la actividad promotora

El pasado año también fue bueno para la actividad promotora en las zonas de costa españolas. En casi un 80% de las zonas analizadas existió actividad durante 2019, con una intensidad y un perfil empresarial muy heterogéneo dependiendo de la ubicación.

Por otro lado, el conjunto de los municipios de más de 10.000 habitantes reflejados en el informe (un total de 120) incrementaron un 11,1% el número total de visados de obra nueva en 2019, hasta 26.752 visados, según datos del Ministerio de Transporte, Movilidad y Agenda urbana.

Excluyendo las capitales, los cinco municipios que registraron un mayor número de visados en 2019, fueron Estepona (1.670 visados, 300% interanual), Orihuela (865 visados, 33,3%), Badalona (827 visados, 83%), Fuengirola (632 licencias, 69%) y Marbella (551 visados, 96%).

Oferta y demanda de la vivienda antes de la Covid-19

En un 25% de las zonas analizadas, los técnicos apuntan que a finales de 2019 ya no había stock de obra nueva pendiente de venta, mientras que en otro 58% de las zonas el stock era “reducido”. Los excedentes más notorios se localizaban en Castellón, Alicante y Valencia.

Atendiendo a la facilidad de reducción del stock pendiente, en el 58% de las zonas se mantuvo un ritmo de absorción medio durante 2019; en otro 25% fue rápido y en un 16,7% de las zonas el stock presentó dificultades para ser absorbido. Baleares, Canarias y Málaga destacan entre las ubicaciones con mayor ritmo de reducción del excedente.


Analizando ya la demanda de vivienda durante el pasado año, la presión al alza en los precios, combinada con las señales y expectativas de ralentización económica, se tradujo en una progresiva estabilización de las compraventas en las zonas más consolidadas del mercado. 

El informe recoge datos de 127 municipios que registraron conjuntamente un total de 157.891 compraventas de viviendas en 2019, un 5,9% menos que el año anterior según los datos del Ministerio de Transporte, Movilidad y Agenda urbana. La obra nueva creció un 2,6% en 2019, hasta las 16.157 compraventas. Entre las zonas donde aumentaron las operaciones destacaron Cádiz, Almería, Pontevedra y Tenerife.

Finalmente, cuatro de los diez municipios donde más transacciones se realizaron no son capitales de provincia: Torrevieja (5.282 viviendas, 0,4% interanual), Orihuela (3.767 unidades, -0,7%), Marbella (3.681 viviendas, -9,7%) y Gijón (2.953 unidades, -2,9%).