La vivienda prime en Madrid sufre menos el ajuste de precios

La vivienda más exclusiva o prime en la ciudad de Madrid ha bajado su precio un 3,5% en el tercer trimestre del año con respecto al año anterior y un 1,6% con respecto al segundo trimestre, según apunta un informe realizado por la consultora Knight Frank.

En los meses previos a la llegada de la pandemia por la Covid-19, la capital de España se encontraba entre las diez ciudades del mundo con una mejor evolución de los precios en el segmento prime, con un aumento interanual de los precios del 4,6% en el primer trimestre, tal y como recoge el estudio Prime Global Cities Index de la consultora internacional.

Te recordamos que el segmento prime del mercado residencial se compone por las viviendas de más de 900.000 euros que, en el caso de Madrid, se ubican mayoritariamente en los distritos de Chamartín, Salamanca, Retiro, Chamberí y Centro (en este otro artículo te explicamos cuáles son las principales características de las viviendas de lujo). 

Según los datos que maneja Knight Frank, el precio medio del segmento prime en Madrid ha sido de unos 8.270 euros por metro cuadrado durante el segundo trimestre del año, pero estiman que cierre el año en torno a los 8.100 euros por metro cuadrado, un ajuste leve.

La evolución de precios varía según los distritos

La consultora indica que el distrito Centro ha sido el que más ha visto caer sus precios en activos residenciales prime (-5%), pues allí el metro cuadrado ha bajado hasta los 7.300 euros. En cambio, el distrito de Salamanca, el que disfruta siempre de un precio medio más elevado en este tipo de viviendas, apenas ha bajado sus precios un punto porcentual y se sitúa en torno a los 9.000 euros por metro cuadrado.

Otro distrito que no ha mostrado descensos con respecto al año pasado es el de Chamartín. Aquí, al norte de la ciudad, el precio medio de las viviendas unifamiliares superaba al cierre del segundo trimestre los 8.000 euros por metro cuadrado, frente a un precio medio prime del distrito de 6.650 euros por metro cuadrado.

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La consultora señala que esta situación está provocada porque tras la crisis sanitaria y el consiguiente confinamiento, la demanda de vivienda ha cambiado y ha crecido la búsqueda de viviendas con zonas verdes, terrazas y jardines. Este distrito ofrece esa posibilidad sobre todo en el mercado de la obra nueva y concretamente en el de las viviendas unifamiliares.

En lo que respecta a los distritos de Retiro y Chamberí, los descensos que se han producido han sido muy poco destacados, tal y como se puede ver en el gráfico.

En este sentido, la consultora recuerda que, según la encuesta Global Buyer Survey realizada a más de 700 potenciales compradores de todo el mundo en el mes de junio, los principales motivos de compra de vivienda tras el periodo de confinamiento fueron la mejora de la residencia familiar habitual, la adquisición de una casa de vacaciones en un destino soleado y un mejor acceso a la sanidad.

Operaciones y origen de los compradores prime

El informe de la consultora apunta, asimismo, que la zona centro de Madrid fue la que registró un mayor número de operaciones en el segmento prime en los doce meses que van de julio de 2019 a julio de 2020, al totalizar un 30% de todos los movimientos analizados.

Destacaron los barrios de Universidad y Justicia al concentrar cada uno un 15% del total. Tras ellos se situaron dos clásicos, Chamberí y Salamanca, con cerca de un 20% de las operaciones en cada caso.

La mayoría son compradores nacionales, aunque se observa un mayor interés de los extranjeros.

En cuanto a la procedencia de los compradores, la consultora señala que siguen siendo mayoría los nacionales, pero se observa un mayor interés por parte de los extranjeros, principalmente mexicanos y venezolanos, además de otros procedentes de Asia, Oriente Próximo y Europa.

Knight Frank apunta que Madrid es una de las ciudades más atractivas para invertir en residenciales prime de todo el mundo. Las razones se encuentran en unos precios más competitivos frente a otras capitales europeas y en la calidad de los proyectos de obra nueva. Los compradores buscan sobre todo buenas ubicaciones, edificios emblemáticos o diseñados por firmas reconocidas e inmuebles con servicios exclusivos, una mezcla de atributos que es difícil de encontrar en Madrid, por lo que la oferta disponible es escasa.

Oferta y características del segmento prime

Según el informe de la consultora, Chamartín es el que cuenta con un mayor inventario de vivienda prime en estos momentos, con casi un 40% del total. Entre sus barrios destaca el de Nueva España, que supone el 25% de la oferta disponible y El Viso, donde la disponibilidad de obra nueva es muy limitada (5%) pero supone el 20% de la vivienda usada.

Salamanca y Chamberí suponen el 20% de la oferta disponible, seguidos por Centro, con un 17% de los inventarios, y Retiro, que es el que menos vivienda de este tipo tiene en oferta actualmente (5%).

No hay oferta de vivienda de obra nueva prime con más de siete dormitorios.

Por el lado de las características de la vivienda prime, las más destacadas son las que ofrecen entre tres y seis dormitorios. Tanto es así que las de tres dormitorios suponen la mitad del total de la obra nueva y las de entre cuatro y seis suponen el 60% de las propiedades de segunda mano en oferta. Como anécdota, la consultora apunta que no hay oferta de viviendas de obra nueva en Madrid en el segmento prime con más de siete dormitorios.

Previsiones para el sector prime

Finalmente, el estudio estima que el impacto de la crisis en el segmento prime seguirá siendo más suave que en el resto del mercado inmobiliario. En concreto, su previsión apunta a que el valor medio de la vivienda libre en Madrid bajará alrededor de un 6% en 2020, y se recuperará un 4% en 2021. En el caso de los activos prime se estima una caída aproximada del 4% a cierre de año, con un incremento del 3% en 2021.

Como conclusión, Carlos Zamora, socio y director del área residencial de Knight Frank, apunta que en el segmento prime los ajustes de precios serán previsiblemente menores porque se trata de propiedades que mantienen una alta demanda y que suelen ser consideradas como un valor refugio para quienes invierten en inmuebles.