Cuánto cuesta construir una casa de obra y prefabricada

Construir tu propia casa es un sueño que algunos hacen realidad. Puede ser una casa de obra tradicional o casa prefabricada, pero en ambos casos hay que calcular unos gastos que son comunes (terreno, estudios, licencias, proyectos…), aunque el sistema de construcción sea diferente. Este diferencia se confirma en el precio final, ya que las casas prefabricadas son más baratas, pero ¿cuánto cuesta construir una casa en realidad? 

El presupuesto para construir una casa depende de diversos factores como el tamaño o los materiales y acabados empleados, a los que hay que sumar los gastos de construcción de la casa. 

Costes de construir una casa 

Terreno 

El primer gasto que tienes que afrontar para construir tu casa es la compra del terreno. pero antes de comprar una parcela tienes que comprobar si es un terreno urbano, urbanizable o rústico para saber si puedes construir en él.

Un terreno es edificable cuando está catalogado como solar en el ayuntamiento, porque ya cumple con la normativa legal para la construcción de viviendas. Esto significa que es un terreno urbano listo para construir porque tiene las acometidas, servicios e instalaciones, mientras que si es urbanizable todavía tiene que ser convertido en urbano y un suelo rústico tiene limitaciones para construir una vivienda. 

En la ficha urbanística del solar, que debes consultar en el ayuntamiento, está la información sobre los metros que se pueden edificar según el tamaño del terreno, las alturas de la casa, los servicios urbanos disponibles y las lindes y caminos públicos del solar. 

En cuanto al precio del terreno, es difícil dar una cifra porque varía según la zona, es más caro en Madrid que en una ciudad pequeña como Soria, pero el precio medio está en torno a 170 euros/metro cuadrado, según los últimos datos del Ministerio de Transporte, Movilidad y Agenda urbana. Un cálculo aproximado del coste del terreno supone entre el 30% y 40% del presupuesto total de construcción de la casa.  

Estructura

Es un coste importante en la construcción de la vivienda, por la diferencia de precio que hay entre los distintos materiales de construcción. Los materiales más utilizados para hacer la estructura de una casa son: 

• Acero. Es más económico y su montaje es más rápido. Está ligado a un diseño industrial y vanguardista. El coste medio está entre 90 y 100 euros/metro cuadrado. 
• Hormigón. Es el material más utilizado porque ofrece una gran resistencia. Su precio está entre 120 y 140 euros/metro cuadrado. 
• Madera. No es un material habitual en las construcción en España, salvo en las casas prefabricadas. Ofrece una gran aislamiento térmico. Su coste es algo más caro entre 185 y 200 euros/metro cuadrado. 

Estudio geotécnico y topográfico del terreno

El estudio geotécnico es obligatorio por exigencia del Código Técnico de la Edificación y se necesita para saber cómo es el suelo y determinar la cimentación de la casa. El coste medio de este estudio para una vivienda familiar está en torno a los 1.200 euros. 

El estudio topográfico sirve para medir bien el solar y determinar el tamaño de la casa, las lindes y distancias, según la normativa del ayuntamiento. Su coste puede estar entre los 250 y los 400 euros. 

Honorarios de arquitecto 

El arquitecto es clave en la construcción de la casa porque se encarga de elaborar el proyecto de obra, diseñar la vivienda, tramitar la licencia de obra y entregar la documentación para conseguir la licencia de primera ocupación y la cédula de habitabilidad. La elección del arquitecto está condicionada al tipo de casa que se quiere construir, por lo que es conveniente conocer sus trabajos anteriores para ver si encajan en tus gustos.  

El arquitecto elabora el proyecto básico que se presenta en el Ayuntamiento para obtener la licencia urbanística y el proyecto de obra que tiene que ser visado por el colegio de arquitectos para solicitar la licencia de obras.

Además hay que contar con un arquitecto técnico o aparejador para elaborar el presupuesto de ejecución material con los costes de todas las partidas que se incluyen en el proyecto de obra, y un coordinador de seguridad. 


Los honorarios de un arquitecto para la construcción de una casa unifamiliar pueden moverse entre el 8% y el 15% del presupuesto. El coste del arquitecto técnico está en torno a los 5.000 euros y del coordinador de seguridad alrededor de 4.000 euros. A estas cantidades hay que sumar el 21% del IVA con el que están gravados los honorarios de estos profesionales. 

Ejecución de la obra 

Cuando ya está visado el proyecto de obra y se tiene la licencia es cuando se busca a la constructora encargada de construir la casa. Ese proceso para una casa unifamiliar de obra puede durar entre 12 y 14 meses. 

El precio de la construcción depende de la calidad de los acabados y de la zona donde se construye la casa, pero se estima que representa un 20% del presupuesto. Además habría que sumar el coste del interiorismo de la vivienda que también es variable. 

¿Qué impuestos hay que pagar al construir una casa? 

A los gastos de construcción de la casa hay que sumar los impuestos y tasas que gravan esta operación. 

• IVA. Si se compra el terreno a una empresa hay que pagar el 21% de IVA, pero también hay que pagar un tipo reducido del 10% en la construcción de la casa.
• ITP. Cuando el vendedor del terreno es un particular se paga el ITP que varía en cada comunidad autónoma pero está entre el 6% y el 10%. 
• IAJD. El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados supone un porcenaje entre el 0,5% y el 2% según la comunidad autónoma. 
• ICIO. El impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras depende del ayuntamiento y no puede superar más del 4% del presupuesto de ejecución material. 
• Tasa por licencia urbanística. También depende de cada ayuntamiento y asciende al 1% y el 2% del presupuesto de ejecución. 
• Licencia de primera ocupación. Compara el coste de la licencia de obra con el coste real para comprobar que se ha realizado de acuerdo con el proyecto y para determinar la tasa que supone el 1% del total. 

Desglose presupuesto construcción de una casa de 150 metros cuadrados

Cuánto cuesta construir una casa prefabricada  

El coste de construir una casa prefabricada comparte con la casa de obra tradicional los gastos de terreno y su adecuación, proyecto de obra, permisos e impuestos. Sin embargo, al fabricarse en una fábrica se acorta mucho el tiempo de fabricación y su precio varía mucho según el material de construcción. Las casas prefabricadas de madera son más baratas, que las casas de hormigón y acero, aunque todo depende del tamaño y de los acabados que se utilicen. 

Un cálculo aproximado de lo que puede costar construir una casa prefabricada se encuentra en una horquilla entre los 300 euros/metro cuadrado, las más baratas, y 900 euros/metro cuadrado de media y puede llegar a los 1.800 euros/metro cuadrado en las casas de lujo.

Por último, una vez finalizada la casa de obra o prefabricada hay que escriturarla por lo que se tienen que pagar los aranceles notariales y registrarla en el Registro de la propiedad, pagando también los correspondientes aranceles. Este trámite es necesario para dar de alta los suministros que suponen un gasto más.