La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) ha sufrido varios cambios en los últimos años y eso hace difícil saber a ciencia cierta cuál es la duración de un contrato de alquiler de vivienda. La última reforma de la LAU fue la del cinco de marzo de 2019 y esa es la vigente en lo que respecta a la duración de un contrato. A partir de la entrada en vigor de esa Ley, la duración del arrendamiento puede ser pactada por las dos partes y no queda establecida por ninguna normativa. Lo que sí se especifica es que, si el contrato de alquiler de la vivienda es inferior a los cinco años, cuando llegue el momento del vencimiento, este contrato se prorrogará de forma anual hasta alcanzar los cinco años, si el inquilino lo desea, en el caso de que el contrato se realice entre particulares. La reforma establece que la duración puede ser pactada libremente por las dos partes Si el contrato de arriendo recoge que el arrendador es persona jurídica (una empresa y no un particular) este período de renovación automática u obligatoria alcanza hasta los siete años. ¿Cuánto se prorroga un contrato de alquiler? Si el contrato es inferior a los cinco años, se produce una prórroga obligatoria por plazos anuales hasta que se alcanzan esos cinco años, “salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo”. Artículo 9.1 de la LAU. Si se trata de un contrato de cinco años, las prórrogas automáticas son de hasta tres años más, “salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.” Artículo 10. ¿Y si alguna de las partes no quiere prorrogar el contrato? Si el inquilino no desea continuar con el alquiler de la vivienda, puede parar estas prórrogas automáticas si avisa con dos meses de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades de su voluntad de no renovar. Si el arrendador no desea continuar con el contrato tiene que esperar al final del primer año de contrato y avisar con cuatro meses de antelación a la fecha de vencimiento. También puede oponerse a la prórroga si avisa con dos meses de antelación, pero manifiesta (demuestra) una necesidad de disponer de la vivienda para su uso como vivienda permanente, para sus hijos o familiares en primer grado de consanguinidad o para su cónyuge en el caso de que se haya producido una sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. El propietario puede recuperar el piso si lo necesita como vivienda permanente Pero si el contrato es anterior a marzo de 2019… Si el contrato se firmó antes del 18 de diciembre de 2019 y entre el 22 de enero y el cinco de marzo, la duración mínima será de tres años, no de cinco, con una prórroga de un año. El plazo para informar a la otra parte será de dos meses. En cualquier caso, el arrendador puede rescindir el contrato de alquiler si se han producido impagos de cualquier tipo, subarriendos, daños u obras no consentidas, por la tenencia de mascotas no autorizadas, quejas reiteradas de los vecinos, o si la vivienda no es realmente la vivienda habitual del inquilino. Se ha establecido una prórroga extraordinaria de hasta seis meses por el Covid-19 A modo de conclusión La duración de un contrato de alquiler de vivienda será la que acuerden inquilino y arrendador. Pero la duración mínima se establece en cinco años si el propietario es persona física y siete si es persona jurídica. El arrendador tiene que comunicar el final del contrato al inquilino con un preaviso de cuatro meses si aún no se han cumplido los cinco años o, de lo contrario, el inquilino podrá seguir en la vivienda otros tres años más.
