Cómo pedir una segunda hipoteca y qué requisitos hay

Tienes un préstamo hipotecario abierto. Sin embargo, te surge una oportunidad para adquirir a buen precio otra vivienda, un local comercial, una oficina o un garaje. Las cuentas pasan por pedir una segunda hipoteca al banco o por ampliar la que ya tienes ¿Te la va a conceder el banco? Y si te la concede, ¿en qué condiciones lo hará?

De entrada, debes saber que la operación es complicada porque es más difícil que tu perfil de riesgo supere los exámenes de la entidad financiera. Probablemente, además, tu principal garantía para un préstamo de cierto importe sea esa primera vivienda en la que resides y que aún tienes hipotecada.

Por otro lado, algunos expertos consideran que hipotecar tu casa habitual para adquirir un segundo activo inmobiliario (otra vivienda, local, garaje, etc.) no es recomendable, porque supone poner en peligro algo que ya es de tu propiedad y que tiene un valor por hacerte con otro activo -por lo general- menos valioso.

Hipoteca para segunda vivienda o segunda hipoteca

Recuerda que no es lo mismo una hipoteca para segunda vivienda a una segunda hipoteca. En el primer caso pides un préstamo al banco para comprar una vivienda adicional a la habitual. Sin embargo, en el segundo se trata de pedir un segundo préstamo hipotecario al banco cuando aún no tienes saldado el primero.

No hay que confundir una hipoteca para una segunda vivienda con una segunda hipoteca.

En cualquier caso, hay dos opciones para pedir una hipoteca teniendo otra:

• Solicitar la hipoteca sobre una nueva vivienda que quieres comprar.
• Solicitar la hipoteca sobre la vivienda que ya tienes y cuyo préstamo aún no has concluido de pagar.

Al margen de la alternativa que elijas, debes tener claro que las condiciones para que el banco te preste el dinero serán más exigentes de lo que fueron cuando solicitaste la primera hipoteca. En nuestro simulador de hipotecas puedes encontrar diferentes ofertas. 

Por otro lado, para que puedas utilizar tu primera vivienda hipotecada como garantía de la segunda hipoteca su valor deberá ser mucho mayor que el de la segunda. Además, el importe de la deuda que aún tienes con el banco debe ser inferior al 50% del importe solicitado. Ahora te lo contamos con más detalle, pero entiende que para conseguir una segunda hipoteca tendrás que negociar mucho con la entidad financiera y tener un buen perfil crediticio.

Condiciones de una segunda hipoteca para comprar una vivienda

En caso de que desees solicitar una hipoteca teniendo ya otra para adquirir una vivienda u otro tipo de propiedad, los bancos van a establecer unas condiciones más estrictas a la hora de concederla. Estos son los siguientes aspectos que debes tener en cuenta: 

• El importe máximo que te prestará una entidad financiera para una segunda hipoteca ya no será del 80% del valor de tasación del inmueble. Tendrás que negociar para que te concedan el 70%, porque en ocasiones es complicado incluso que te ofrezcan más del 50%.
• El plazo de amortización de una segunda hipoteca siempre será menor. Ya te puedes olvidar de préstamos hipotecarios a 30 o 40 años. Una nueva hipoteca está concebida más para amortizaciones de 10 años que de 20.

   Los intereses de este nuevo préstamo también van a ser mayores. El cambio vendrá recogido en el diferencial de la hipoteca que se aplique al cálculo de las cuotas y que se añade al euríbor. Aquí te explicamos cómo funcionan los intereses de las hipotecas. 





• Tu solvencia financiera, en cuanto a ingresos mensuales fijos y estabilidad laboral, deben ser muy elevada. Asimismo, el historial de pagos de la primera hipoteca debe estar inmaculado (ni impagos ni retrasos) para que se sienten contigo a estudiar una segunda hipoteca.  
• Si en el primer préstamo hipotecario te pidieron avales o un avalista, lo tendrás más difícil. Si no lo hicieron, entonces plantéate que ahora es posible que puedan pedírtelos como una garantía adicional de que recuperarán el dinero prestado.

Cómo pedir una segunda hipoteca para la misma vivienda

Si tu segunda préstamo pasa por hipotecar una casa sobre la que todavía pesa un préstamo -tu vivienda habitual, por ejemplo-, a todo lo que te hemos contado antes debes sumar dos condiciones adicionales:

• Los bancos te van a exigir que tengas saldada una buena parte de la deuda, lo que supone al menos la mitad del capital prestado en la primera operación. Para poder negociar un segundo préstamo hipotecario también es importante el valor de los dos inmuebles que quieres comprar. Cuanto mayor sea el valor del bien que hipotecas (tu vivienda habitual) y menor el del activo que deseas comprar (una plaza de aparcamiento), más posibilidades tienes de que te concedan el dinero.
• La entidad financiera va a sumar los dos préstamos (la deuda que acumulas con ambos) y no te prestará el capital si superas el 75% del valor de tasación de la vivienda que hipotecas. Por eso es muy importante que la vivienda tenga un valor de tasación muy alto y que la primera hipoteca acumule un nivel de deuda muy bajo. Vamos, que te quede muy poco por pagar.

Alternativas a pedir una segunda hipoteca

No olvides que hay otras maneras de conseguir financiación:

1. La primera sería realizar una ampliación de hipoteca, que sería muy parecido a solicitar una segunda hipoteca sobre la misma vivienda. 
2. La otra sería buscar otra entidad financiera que esté dispuesta a hacer una subrogación de hipoteca. Esto es, quedarse con tu hipoteca negociando contigo una revisión del capital prestado con el fin de que puedas cubrir la nueva adquisición.

Como has podido ver, una segunda hipoteca puedes hacerla contra una vivienda que ya tengas hipotecada, pero casi pagada, o contra un segundo inmueble que quieras comprar.

Aunque depende de las circunstancias personales de cada uno, en muchos casos es más recomendable la segunda opción para no poder en peligro tu primera vivienda. No obstante, todo pasa por negociar bien con la entidad financiera y valorar las diferentes opciones de financiación que te propongan.