La vivienda bajará un 3% en 2020 y un 5,5% en 2021

Continúan las especulaciones sobre qué pasará con el mercado de la vivienda como consecuencia del coronavirus. Ahora es la tasadora Euroval la que ha desvelado su previsión sobre el precio de la vivienda en 2020, 2021 y 2022. Según esta compañía, el precio de la vivienda descenderá un 3% este año. No obstante, la caída será mayor en 2021, cuando superará el 5,5%. La buena noticia es que a partir de ese momento se iniciará una recuperación del precio de la vivienda, aunque en 2022 el precio no llegará a alcanzar el nivel que tenía en el último trimestre del año pasado. 

Euroval, junto con el Instituto de Análisis Inmobiliario (Instai), hacen esta estimación de la evolución del precio de la vivienda a tres años  a partir del análisis de cuatro variables: el tipo medio hipotecario, el stock de vivienda que hay disponible a la venta, la tasa de empleo y la evolución de los precios. Veamos cómo podría afectar cada una de estas variables en la evolución del precio de la vivienda en los próximos años.

El tipo medio hipotecario se reducirá

De acuerdo con las previsiones del informe de Euroval, el tipo medio hipotecario, que era 1,805 en el último trimestre de 2019, se reducirá este año a 1,700; a 1,650 en 2021 y 1,625 en 2022. Este descenso se justificaría por las compras generalizadas de los bancos centrales, que afectan a los tipos de interés principalmente en el corto plazo.

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Este tipo medio hipotecario se relaciona con el interbancario, que es el que se toma como referencia para los préstamos hipotecarios (lo que implica que si baja uno, el otro también). También los tipos fijos de las hipotecas han ido descendiendo según han ido cayendo los costes de financiación de los bancos.

El stock de vivienda se mantendrá en el mismo nivel

Las previsiones de Euroval e Instai es que se producirá una reducción lineal del 10% del stock inmobiliario, una disminución similar a la que se ha registrado en los últimos años. El stock de vivienda seguirá siendo positivo, teniendo en cuenta la ralentización que se va a producir en la promoción y construcción de pisos de obra nueva -algo que ya han adelantado las promotoras inmobiliarias- durante los próximos años. Como el inventario está en un nivel relativamente bajo, una reducción limitada del mismo permitiría mantener constante este porcentaje.

La tasa de empleo tenderá a la baja

En cuanto a las conclusiones referidas al empleo, el informe señala que la tasa de desempleo en los próximos tres años será del 19,5% este año; subirá al 21% en 2021 y bajará al 20% en 2022, aunque este último dato es solo una estimación. Para llegar a estas conclusiones han tomado como referencia el documento sobre Actualización del escenario económico 2020-2021 elaborado por la CEOE en mayo.

Euroval considera que, de acuerdo con lo que ocurrió en la crisis de 2008 que desembocó en la burbuja inmobiliaria, la población activa, que suma los ocupados y desocupados, se mantendrá estable.

Caerá más el mercado de vivienda usada

Las variables anteriores provocarán que el precio medio de la vivienda descienda desde los 1.653 euros/metro cuadrado que marcó en el cuarto trimestre de 2019 a los 1.606 euros/metro cuadrado previstos para el cuarto trimestre de este año. Un año después el precio bajará a 1.563 euros/metro cuadrado, para de nuevo subir ligeramente a 1.570 euros en el cuarto trimestre de 2022.


Hablando ya en porcentajes, la caída del precio de la vivienda será del 3% en 2020, del 5,5% en 2021 y del 5% en 2022. En cualquier caso, no se recuperarán los precios que se registraban a finales de 2019.

¿Dónde repercutirá más la caída del precio?

Según estas previsiones de Euroval, será el mercado de vivienda de segunda mano, donde se concentra el 85% de las ventas, el más afectado por esta caída. De hecho, la COVID-19 ha hecho que las ventas de viviendas se desplomen en las últimas semanas: según el INE, en abril de 2020 se cerraron 25.042 operaciones, un 39,2% menos en términos interanuales.

Pese a este bajón, los expertos de Euroval prevén que la obra nueva mantendrá la actividad que tenía antes del parón de la actividad económica. Entre otros motivos, porque muchas operaciones ya están precontratadas. También se espera que este descenso de la actividad sea más acusado en las pequeñas ciudades que en las grandes urbes, donde la demanda se recuperará lentamente.

El informe de Euroval concluye que sin la incidencia de la crisis del coronavirus, el precio de la vivienda habría continuado con su escalada ascendente. De hecho, antes del estallido de la crisis sanitaria Funcas había anunciado una subida del precio de la vivienda del 2,2% en 2020.