¿Qué es mejor: elegir antes el piso o la hipoteca?

23.12.2019 20:54
mesa con maqueta de casa, contrato y mano entregando llaves de la casa
¿Qué hacer antes, elegir el piso o pedir la hipoteca? Ese es el dilema al que se enfrenta toda persona que quiere comprar un piso. La mayoría decide buscar la vivienda y, cuando la encuentra y ha firmado la reserva, corre a buscar la hipoteca. Pero, ¿qué pasa si el banco no te concede la hipoteca? Es una posibilidad que debes tener prevista...

La decisión de qué hacer primero, buscar el piso o pedir la hipoteca en el banco, está muchas veces determinada por la oferta y demanda del mercado. De todos modos, lo más recomendable es que, ante todo, siempre tengas muy clara la respuesta a la pregunta ¿qué piso me puedo comprar con mi sueldo?

Volviendo al tema principal de este artículo, en los momentos en los que existe una gran demanda de vivienda y poca oferta, es decir los pisos se venden rápidamente, lo normal es que se empiece por elegir y reservar la vivienda para después pedir la hipoteca. Es la forma de asegurar que podrás comprar el inmueble que quieres realmente.
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Sin embargo, cuando la oferta de vivienda nueva supera a la demanda (justo lo que está ocurriendo actualmente), no hay riesgo de perder la casa de tus sueños y puedes mirar con antelación en el banco las condiciones de la hipoteca que te concederá para saber qué casa puedes comprar. 

A pesar de las consecuencias que puede tener para el cliente que el banco le deniegue la hipoteca, según un estudio realizado por ST Sociedad de Tasación en SIMA, la mitad de los compradores reconoce que no ha consultado con el banco sus posibilidades de conseguir el préstamo cuando está en el proceso de búsqueda de una vivienda

Ventajas de buscar la hipoteca antes de encontrar la vivienda

Elegir la búsqueda de una hipoteca como primer paso en el proceso de compra, te ayudará a saber qué casa puedes comprar en función de la financiación que el banco está dispuesto a darte.

Para calcular la hipoteca, el banco analiza tu perfil crediticio. Éste está determinado por tu situación económica y laboral, de forma que si eres funcionario o empleado fijo en tu empresa tendrás más facilidades para conseguir la hipoteca. Si tienes un contrato temporal o eres autónomo, las dificultades para que el banco te preste el dinero serán mayores. Además, el banco examina tu capacidad de endeudamiento en función de tu sueldo y de los préstamos que ya estés pagando.
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A partir de ahí, el banco te dice cuánto dinero puede prestarte pero sin tener en cuenta el precio de la vivienda. De esta manera, puedes buscar casas que se ajusten a la hipoteca teniendo en cuenta que solo te concede el 80%. Por ejemplo, si el banco, por tu solvencia y capacidad de pago, te concede una hipoteca de 120.000 € significa que puedes buscar viviendas por un precio de 150.000 €, siempre que tengas ahorrado el 20% que no cubre la hipoteca y el 10-15% adicional correspondiente a los gastos de compra de la vivienda nueva.

Así, cuando firmas la reserva y el contrato de compraventa no estás limitado por el plazo para conseguir la financiación, ya que ya tienes concedido el préstamo. No obstante, las condiciones concretas de la hipoteca no puedes saberlas hasta que no se realiza la tasación de la obra nueva. Sin embargo, si has limitado la búsqueda de piso a lo que realmente puedes pagar, no tendrás ningún problema.


contrato de una hipoteca con bolígrafo para firmar

Ventajas de buscar la vivienda antes de pedir la hipoteca

Si prefieres iniciar el proceso buscando la casa, debes tener en cuenta algunas consideraciones para asegurarte de que no tendrás problemas a la hora de conseguir el dinero necesario para comprar la vivienda. De nada sirve ver grandes casas si solo puedes comprar un piso de 70 metros cuadrados.

El primer paso es fijar un presupuesto realista para la compra del piso: teniendo en cuenta que los bancos solo conceden hasta el 80% del valor de tasación de la vivienda, necesitas disponer del 20% restante más los gastos de la compra y los impuestos. Los gastos relativos a la hipoteca han quedado reducidos a la tasación tras la llegada de la nueva Ley Hipotecaria

Una de las ventajas de elegir antes la vivienda es que la gestión de la hipoteca es más rápida porque se puede hacer la tasación del inmueble.

También debes calcular tu capacidad de endeudamiento: lo aconsejable es que la cuota de la hipoteca no supere el 35% de tus ingresos mensuales.  

La ventaja de elegir primero la casa es que cuando vas al banco a pedir la hipoteca el proceso es más rápido, porque existe un inmueble que el banco puede tasar para calcular cuánto dinero puede prestarte y en qué condiciones. El problema es que el banco no te conceda la hipoteca tras analizar tu solvencia y la capacidad que tienes que devolver el préstamo. 

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¿Qué pasa si el banco no te concede la hipoteca?

Cuando se compra una casa nueva, generalmente la búsqueda de la hipoteca se inicia una vez que se ha firmado la reserva del inmueble y antes de firmar el contrato de compraventa. En este contrato es donde se recogen las condiciones de pago de la vivienda y, por tanto, el dinero que necesita el comprador para formalizar la compra. 

También se deben incluir en este contrato las posibles causas de su resolución, entre las que se encuentran que el cliente no consiga la hipoteca. Sin embargo, no suele incluirse la devolución de las cantidades adelantadas por el comprador. Si el comprador rescinde el contrato porque el banco no le concede la hipoteca suele perder el dinero que ha adelantado en concepto de reserva de la vivienda.

No obstante, la firma de la hipoteca se realiza cuando se produce la entrega de llaves: es en ese momento cuando pueden surgir problemas si finalmente el banco no concede el préstamo debido a que ha cambiado la situación económica del comprador (por ejemplo, por estar desempleado). 

La subrogación de la hipoteca del promotor facilita el proceso 

En el caso de comprar un piso de obra nueva existe la posibilidad de subrogar la hipoteca del promotor, es decir, la hipoteca que ha pedido previamente la empresa para construir las viviendas. Si te subrogas a esta hipoteca, es más fácil que el banco te conceda la financiación porque el préstamo ya está concedido. Pero no es algo obligatorio. De hecho, la Ley del Consumidor prohíbe que se incorporen en los contratos cláusulas que obliguen a subrogar la hipoteca del promotor. Por ello es muy importante que compares las condiciones de las hipotecas que puedas encontrar por tu cuenta y la del promotor para elegir la que resulte más ventajosa para ti.

Como ves, si eliges el piso antespuedes tener problemas si el banco finalmente no te concede la hipoteca para comprarlo. Por otro lado, si buscas primero la hipoteca sabrás con antelación el dinero que puedes invertir en la compra de la vivienda.

Pero, después de ver los pros y contras de cada situación ¿qué crees que es mejor? Los expertos en finanzas aconsejan negociar primero la hipoteca con el banco. Cuando vas a pedir una hipoteca, lo primero que comprueba el banco es tu solvencia económica, es decir, tu capacidad de pagar la deuda en función de los ingresos y los gastos que tienes. Si quieres ganar puntos en este proceso, prepara con antelación la documentación que necesita el banco para evaluar tu perfil crediticio y así podrás reducir el tiempo que el banco necesita para darte una respuesta y, sobre todo, no te olvides de negociar las condiciones del préstamo.

Una vez que sabes cuánto dinero te va a prestar el banco ya puedes buscar la vivienda que se ajusta a tu presupuesto, sin miedo a perderla por no conseguir el dinero. Ah! y negocia también el precio de la vivienda. 

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