El impacto del Covid-19 en el mercado de la vivienda, según el Banco de España

El Banco de España (BdE) acaba de publicar el informe 'El impacto de la crisis sanitaria del Covid-19 sobre el mercado de la vivienda en España' en el que analiza los diferentes efectos causados por la pandemia ( ver informe completo).

Según explica el estudio, la pandemia por el Covid-19 irrumpió en un momento en el que el ciclo del mercado inmobiliario residencial se encontraba en una fase de madurez, por lo que la actividad bajó bruscamente en los primeros meses de la crisis sanitaria, afectada por las restricciones adoptadas. El mercado se ha recuperado lentamente a partir del verano, pero sigue muy marcado por los desarrollos epidemiológicos (cifras de contagios y de vacunaciones) y su impacto en las perspectivas económicas.

Además, la pandemia ha propiciado cambios notorios en el tipo de vivienda demandada, ante las nuevas necesidades de las familias surgidas con el confinamiento y el incremento del teletrabajo. Ahora se buscan más viviendas unifamiliares, de mayor tamaño y con espacios exteriores, tal y como te contamos el otro día en nuestro artículo ' Las viviendas unifamiliares, nuevo objeto de deseo de los compradores'.

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El BdE señala que, pese a la intensa contracción de la actividad, los precios de la vivienda no han mostrado por el momento caídas generalizadas en un contexto de ausencia previa de grandes desequilibrios en este mercado y de una posición financiera de los hogares más sólida respecto a la que tenían en los años anteriores a la crisis financiera de 2008 causada por la burbuja inmobiliaria.

No obstante, la entidad aprecia algunos indicios de endurecimiento en los criterios de concesión y condiciones aplicados a los préstamos, a pesar de que la actuación del Banco Central Europeo ha contribuido al descenso de los tipos de interés medios aplicados a las nuevas hipotecarias.

A continuación, analizamos las conclusiones más destacadas del informe del Banco de España.

Un mercado ya en fase de madurez antes de la pandemia

Cuando llegó la pandemia a España, el mercado inmobiliario ya mostraba algún síntoma de agotamiento, lo que se percibía en la caída de las compraventas, la ralentización de las viviendas iniciadas y una desaceleración moderada de los precios a lo largo de 2019.

A raíz de la suspensión de las actividades no esenciales (estado de alarma) en el segundo trimestre de 2020, todos los indicadores cayeron bruscamente. Sin embargo, se recuperaron al final del segundo trimestre y en el tercero.

• Oferta de viviendas. El número de visados de obra nueva bajó un 20% en 2020 con respecto a 2019, lo que hace pensar a los expertos del BdE que habrá menos viviendas terminadas en los dos próximos años.

En 2020, el volumen de transacciones se quedó solo un 18% por debajo del nivel de 2019.

• Demanda de viviendas. Inicialmente, muchas operaciones se aplazaron para cerrarse en el segundo y tercer trimestre, lo que permitió una cierta mejoría. Así, en 2020, el volumen de transacciones se quedó solo un 18% por debajo del nivel de 2019. Sin embargo, el BdE apunta que la demanda sigue condicionada actualmente por las limitaciones de la actividad, así como por la caída de la confianza de los hogares y las peores perspectivas de empleo y acceso a la financiación.
• Inversión. La caída experimentada en 2020 ronda el 17%. Este descenso es superior al registrado por otros componentes de la inversión, lo que, según la entidad financiera, "sugiere que la inversión en vivienda se habría visto más afectada por la incertidumbre acerca de la pandemia y de su impacto en las perspectivas económicas de las familias, en un contexto en el que el recrudecimiento de esta en la parte final de 2020 propició el aplazamiento de una parte de los proyectos que debían iniciarse".

Mayor fortaleza de la obra nueva y de las ciudades más pequeñas

Los expertos del Banco de España apuntan que las caídas de las operaciones registradas fueron similares entre las viviendas nuevas y usadas, pero que la recuperación ha sido más intensa en las primeras. Una de las principales causas es que las compras de obra nueva fueron en muchos casos el resultado de decisiones anteriores a la pandemia que se aplazaron por la situación sanitaria.

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Otra posible causa ha podido ser que las viviendas de obra nueva satisfacen mejor las nuevas necesidades de los compradores, sobre todo viviendas más grandes, mejor equipadas y con más espacios exteriores. De ahí, el aumento porcentual de las compras de viviendas unifamiliares en los últimos meses y el incremento de la superficie media en todas las modalidades de vivienda y regiones.

Por último, el BdE apunta que la pandemia ha podido acelerar alguna tendencia anterior, como la búsqueda de vivienda en poblaciones más pequeñas. Junto a la escasez de oferta y los precios elevados de las viviendas en las grandes ciudades, en este cambio han podido jugar un papel importante las nuevas preferencias hacia espacios abiertos, más amplios y tranquilos debido al teletrabajo y la mayor presencia en el hogar. La mejor muestra de esta tendencia es que más del 80% de las capitales de provincia redujeron su peso a lo largo del pasado año en las compraventas totales de sus respectivas provincias.

¿Por qué el ajuste de precios no ha sido tan intenso esta vez?

El Banco de España considera que el ajuste de precios no ha sido tan intenso en esta crisis porque el sector inmobiliario estaba menos sobredimensionado, había un menor nivel de deuda en los agentes implicados y los criterios para la concesión de préstamos eran más rigurosos que en crisis precedentes.

Las políticas europeas y nacionales también han evitado daños mayores en el empleo y la economía, lo que ha sostenido las rentas de las familias. Esto ha impedido el aumento de los impagos y las ventas forzosas, lo que se habría trasladado a los precios.

Gracias a todo ello, los precios de la vivienda continuaron con su desaceleración previa a la crisis, aunque los de la obra nueva se aceleraron en el segundo semestre de 2020, hasta alcanzar un nuevo máximo en términos nominales (un 2% superior a su máximo previo, registrado en el tercer trimestre de 2008), "coincidiendo con una alta demanda y una reducida oferta en esta modalidad. No obstante, cabe señalar que, en términos reales, el precio de la vivienda nueva se sitúa casi un 10% por debajo de su nivel máximo alcanzado en 2007", añade el BdE, que matiza asimismo que "con todo, la información de las escrituras públicas correspondiente a los últimos meses apunta a un posible agotamiento de esta aceleración de los precios de la vivienda nueva". Eso sí, de momento la obra nueva se mantiene al alza.

La influencia de los extranjeros se nota más en ciertas zonas

El Banco de España apunta que la pérdida de dinamismo en las compraventas es mayor en la costa mediterránea y en las islas, zonas donde la compra por parte de extranjeros tiene mayor protagonismo. Por lo tanto, la mayor afectación de la actividad turística y las restricciones a la movilidad internacional han contribuido a la mayor debilidad de las transacciones y los precios en esas localizaciones.

En cuanto al alquiler, los precios han bajado con "cierta intensidad" en algunas zonas como Cataluña, la Comunidad de Madrid y las islas, en tanto que en el resto se avanza hacia una desaceleración progresiva o estabilización. Esto se debe tanto al aumento de la oferta como al descenso de la demanda. La oferta ha aumentado por el traslado del alquiler vacacional al residencial, y la demanda ha caído por el menor número de estudiantes que buscan vivienda de alquiler, el traslado de personas hacia otros municipios menos poblados y con precios más bajos y el empeoramiento del mercado de trabajo (menos personas buscando casa de alquiler).

Cambios provocados por la pandemia en el mercado crediticio

Básicamente, los cambios provocados por la pandemia en el mercado crediticio han supuesto un descenso de los tipos de interés y de los costes de financiación, junto a un mayor flujo de crédito.


Las hipotecas hoy son más baratas (30 puntos básicos) en el interés aplicado y se devuelven de media a los 26 años (tipo variable) o 25 años (tipo fijo), con la tendencia de estas últimas a alargar su plazo, tal y como se percibe en la gráfica.

En cambio, las hipotecas son más difíciles de conseguir, pues los criterios para su aprobación se han endurecido como resultado de un aumento de los riesgos percibidos. Esto se ha traducido en una bajada de la relación entre el valor de los préstamos y el precio de la transacción.