Ventajas del build to rent en el mercado de la vivienda

El build to rent trata de construir promociones de obra nueva que tienen como objetivo no la venta de las viviendas sino su arrendamiento. Esta tendencia es la que han empezado a desarrollar las promotoras inmobiliarias ante el repunte de la demanda del alquiler que se ha producido en los últimos años. Para que te hagas una idea del volumen de negocio que mueve y de su importancia dentro del mercado inmobiliario, la inversión en proyectos build to rent en España se triplicó en 2019 hasta alcanzar los 1.500 millones de euros, según el informe 'Tendencias 2020' de Gesvalt.

Hace unos pocos años las promotoras no se planteaban este negocio, pero la dificultad de acceso a la vivienda que tienen los jóvenes y su predilección por el alquiler frente a la compra, unido al incremento del precio de la vivienda, han favorecido el desarrollo de este tipo de proyectos de build to rent.

Así, la construcción de promociones de obra nueva destinadas al alquiler se ha convertido en la solución ante los problemas que tienen algunos colectivos para acceder a una vivienda por no disponer de ahorros suficientes. El arrendamiento se ha consolidado como la alternativa real para acceder a una vivienda. En este escenario, el build to rent aparece con el objetivo de profesionalizar el alquiler, ya que ahora el 95% del mercado está en manos de particulares.

Ventajas para el promotor

Con esta fórmula, los promotores, cuyo negocio está en la promoción de casas para la venta a particulares, pueden entrar en el negocio del alquiler con la ventaja de que no tienen por qué realizar la explotación de las viviendas directamente, sino que construyen proyectos destinados a un único inversor que es el que explota el alquiler. 

Son proyectos llave en mano que se construyen de acuerdo con los intereses del inversor que financia la promoción. De ese modo, es más fácil para el promotor conseguir la financiación. Asimismo, no se tienen que encargar de la explotación posterior de las viviendas. La promotora reduce así el riesgo comercial, ya que tiene asegurada la venta del proyecto antes de su construcción. Es decir, se asegura la financiación de la promoción y su venta, aumenta la rotación de activos y, por tanto, mejora el rendimiento del capital y el retorno a los accionistas.

Ventajas para los fondos de inversión

Sin duda alguna, el build to rent constituye una fórmula atractiva para invertir en bienes inmobiliarios por varios motivos. En primer lugar, los fondos de inversión y Socimis encuentran un socio que tiene el suelo donde construir las viviendas y que también puede llevar a cabo la promoción. Al ser proyectos llave en mano se plantean como una estrategia de largo plazo para crear un patrimonio de viviendas en alquiler. Por otro lado, el desembolso importante se realiza cuando se produce la entrega de llaves dos años después del acuerdo ente inversor y promotor.

Otro aspecto importante de estos proyectos es que se diseñan pensando en su explotación en régimen de alquiler, por lo que generalmente los inmuebles son de menor tamaño pero están ubicados en edificios y/o complejos residenciales que muchas veces cuentan con instalaciones y servicios comunitarios como lavandería, gimnasio... 

Ventajas para el inquilino

Los proyectos build to rent también ofrecen numerosas ventajas para los clientes del mercado del alquiler. El primer gran beneficio es el incremento de una oferta de alquiler que es escasa en algunas zonas frente a la demanda existente. Sobre todo en las grandes ciudades, que es donde se está desarrollando la mayoría de los proyectos build to rent.

Otra gran ventaja para el inquilino es que puede disfrutar de una vivienda nueva, a estrenar, sin necesidad de tener que disponer del dinero necesario para comprarla. Asimismo, al aumentar la oferta también se modera la subida de los precios de alquiler, que en algunas zonas ha llegado a incrementarse un 10%. 

 
Además, al ser el arrendador una persona jurídica, el plazo del alquiler es mayor que cuando el propietario es un particular. En la última regulación se estableció que la duración del contrato pasaba de cinco a siete años si el casero es una sociedad, por lo que el inquilino tiene mayor estabilidad y seguridad.

Por otro lado, estos proyectos concebidos para el alquiler están diseñados de forma que cubren todas las necesidades de los inquilinos gracias a zonas comunes como espacios de coworking, gimnasio, SPA, piscina, zonas gastronómicas, lavandería... Muchas veces, estos inmuebles también incluyen servicios complementarios de mantenimiento para arreglar las averías y de paquetería. El objetivo final es facilitar al máximo la vida de sus inquilinos para que sigan viviendo en esa vivienda el mayor tiempo posible. 

Proyectos en marcha

El build to rent tiene cada vez un peso mayor dentro del mercado inmobiliario. Según Colliers, en España se entregan unas 2.000 viviendas build to rent al año. 

En la actualidad existen varios proyectos build to rent puestos en marcha por distintas promotoras. En Madrid, Avintia ha sido una de las primeras en desarrollar varias promociones build to rent en Torrelodones, Móstoles, Arroyomolinos y Collado Villalba. Metrovacesa ha cerrado una operación con Ares Management Corporation para construir dos promociones en Arganda del Rey y en Madrid capital. Por su parte, Aúrea Homes construye para Azora una promoción de obra nueva en El Cañaveral.

Aedas Homes realizará, de la mano del fondo Ares Management Corporation, 500 viviendas en cuatro promociones que ya están en marcha en Torrejón de Ardoz y Alcalá de Henares. Amenabar, también con Ares, prevé construir viviendas en Valdebebas. Horcajada ha puesto en marcha seis proyectos con Locare para Tectum Real Estate Investments. Y Vía Célere ha realizado una operación con Tectum Real Estate para construir viviendas en alquiler en Valdemoro. 

En Barcelona, Stoneweg está desarrollando promociones build to rent en Badalona y Becorp prevé construir 800 viviendas en alquiler en la Ciudad Condal. 

Se espera que el negocio del build to rent continúe su crecimiento, ya que varias promotoras han anunciado su interés por iniciar proyectos. No obstante, el volumen de negocio en España es aún muy bajo en relación con otros países.