¿Qué factores afectan al precio de la obra nueva?

30.04.2020 19:05
casa con llave

Existen numerosos factores que afectan al precio de la vivienda de obra nueva. El principal es la relación entre oferta y demanda: así, sí hay más oferta que demanda, su precio bajará; y viceversa. Por otro lado, existen otros condicionantes al margen de la oferta y la demanda que también afectan al precio de la obra nueva.

Hay factores inherentes a la propia vivienda de obra nueva que determinan su mayor o menor valor. Otros afectan más a su precio desde el punto de vista de la demanda o de la oferta. El precio final de un inmueble queda fijado en el punto de equilibrio entre lo que pide el vendedor y lo que está dispuesto a pagar el comprador (si quieres saber por qué una vivienda nueva tiene un precio más elevado no te pierdas nuestro artículo en el que te explicamos por qué es mejor un piso de obra nueva que uno usado).

Factores inherentes a la vivienda

Salón de una vivienda de obra nueva


Las viviendas de obra nueva cuentan con una serie de características que determinan que tengan un mayor o menor valor de mercado. Los principales factores que afectan a su precio son:

  • Ubicación. La localización del inmueble es el factor que más determina su precio. Dependiendo de la ciudad y la zona en la que se encuentre, la vivienda será más o menos cara. Por normal general, las zonas más céntricas de las ciudades son las que registran los precios más elevados.
  • Tamaño. Aunque es bastante frecuente que las casas más pequeñas tengan un mayor precio por metro cuadrado que las grandes, lógicamente el coste final será mayor cuanto mayor sea la superficie.
  • Materiales y acabados. Un piso de obra nueva puede estar construido con una amplia variedad de materiales y acabados, algo que determinará su coste. Por ejemplo, no es lo mismo un baño de mármol que otro con azulejos... Otro aspecto importante que incrementa el valor de un piso es su ahorro energético.
  • Altura. Las buenas vistas y alejarse de los ruidos de la calle tienen un coste económico, tal y como te contamos en nuestro artículo sobre cuál es la mejor planta para vivir en un edificio. Cuánto más alto quieras vivir, más tendrás que pagar.
  • Orientación. Ocurre lo mismo con la orientación de un piso. Comprar un piso de obra nuevo mirando hacia el 'sitio correcto' que otro con una orientación menos apropiada para esa zona geográfica. Si tienes dudas, a continuación te contamos cuál es la mejor orientación de una vivienda. Elegir un piso con fachada exterior también tiene un coste superior a uno interior.
  • Servicios comunes e instalaciones. Las promociones actuales cuentan con zonas comunes de auténtico lujo, que incluso incluyen pequeños cines o piscinas interiores. Estas instalaciones revalorizan considerablemente el valor de las viviendas ubicadas en ellas. Por regla general, a mayor nivel de servicios, más tendrás que pagar por adquirir ese inmueble.
  • Viviendas objeto de deseo. Existen viviendas que, por determinadas razones, son auténticos objetos de deseo. Es el caso de los áticos y los bajos con jardín, por ejemplo. También aquellas casas que son especialmente exclusivas por las vistas que ofrecen, su localización, etc.

Factores sociales que afectan al precio desde la demanda

edificio de obra nueva en construcción

Al margen de los factores propios de la vivienda existen otros relacionados con la sociedad que tienen incidencia en la demanda de inmuebles y, por lo tanto, también en su precio. Son los siguientes:

  • Demografía. En las ciudades se construyen más viviendas cuando aumenta su población. Este incremento puede producirse por la llegada de personas de otras localidades (migraciones) o por el aumento natural (natalidad). En España, la falta de oportunidades laborales en el campo sigue empujando a los jóvenes a las ciudades. Así, esta bajando la población rural y creciendo la población urbana.
  • Situación social y cambios culturales. Tradicionalmente, en España se prefiere la compra de vivienda al alquiler. No obstante, y por diferentes motivos (salarios, bajos, etc.) cada vez hay más personas que renuncian a la compra en favor del arrendamiento (por ejemplo, los millennials y las personas de la Generación Z). También es muy importante la edad de emancipación, la edad a la que los jóvenes se independizan y crean su propio hogar, porque cada vez se retrasa más. Esto reduce la demanda de nuevas viviendas.
  • Tipología de vivienda más demandada. Los tipos de viviendas más demandadas en una zona determinada siempre tendrán un precio del metro cuadrado mayor que otras menos solicitadas. Así, si la demanda procede sobre todo de familias que necesitan más espacio, los inmuebles más grandes y espaciosos serán los que más se revaloricen. Si ocurre lo contrario, y en la zona predominan los solteros, serán las viviendas más pequeñas las más solicitadas y por lo tanto las más caras. En resumen, según la demanda existente en cada barrio para cada tipo de vivienda, su precio será mayor o menor.
  •  Seguridad y estabilidad jurídica: La compra de una vivienda de obra nueva es la inversión de toda una vida. Que exista un marco regulatorio que garantice la transparencia y claridad de los préstamos hipotecarios es positivo. En estos momentos, los intereses son bajos, pero las exigencias para obtener una hipoteca son elevadas (aquí puedes saber más sobre cómo afecta la nueva ley hipotecaria a la compra de pisos). 

Factores económicos que afectan al precio desde la demanda

Oferta inmobiliaria


La marcha de la economía es otro de los factores que determina enormemente la evolución del precio de la obra nueva. Entre los condicionantes más importantes están los siguientes:

  • Economía. Que un país crezca desde un punto de vista económico implica que atraiga dinero para inversiones y empresas para proporcionar bienes y servicios a esa creciente población. Una ciudad que crece genera empleo y atrae a las personas. Y eso, a su vez, crea riqueza a través del empleo (renta disponible) y los impuestos (que permiten construir servicios públicos, por ejemplo).
  • Situación financiera. Un Producto Interior Bruto (PIB) saneado hace que las entidades financieras faciliten la financiación de empresas y personas. De la misma manera, si la situación financiera de las personas es buena (trabajan) dispondrán de dinero para ahorrar o invertir. Con dinero en las manos de los ciudadanos y los bancos dispuestos a prestar dinero, es más fácil lograr una hipoteca, la forma habitual de financiar la compra de una vivienda de obra nueva.
  • Tipos de interés. El llamado ‘precio del dinero’ lo establece el Banco Central Europeo (BCE). Cuanto más bajo es, menos intereses se cobran a las empresas y a las personas por los préstamos que han solicitado. Los tipos están en su nivel más bajo de la historia, por lo que las hipotecas son más económicas. Sin duda, una forma de incentivar la compra de vivienda.
  • Impuestos y subvenciones. Cuanto mayores sean los impuestos que soportan los compradores de vivienda de obra nueva (IVA de vivienda nueva, etc.) menos demanda hay, porque los precios de compra se elevan. Lo mismo ocurre con las subvenciones para que los jóvenes puedan acceder a su primera vivienda: si estas son reducidas, la demanda disminuye porque no disponen de medios para comprar.

Factores que afectan al precio desde la oferta

Licencias de obra nueva


El sector inmobiliario es una industria muy importante en nuestro país, pero construir obra nueva no es un proceso sencillo ni barato. Por lo general, se estima que una vivienda nueva tarda en construirse tres años, por lo que está sujeta a muchas incertidumbres.

  • Planteamiento urbanístico de la ciudad. Para poder construir vivienda nueva hace falta que el ayuntamiento conceda las licencias de obra nueva y haga su parte en cuanto a la llegada de los servicios públicos a la obra (luz, agua, alcantarillado, etc.). Si el consistorio es el propietario del suelo es importante que facilite la venta con precios razonables y tramites administrativos ágiles.
  • Situación económica. Si la economía marcha bien hay demanda por parte de los compradores, y las entidades financieras facilitan el dinero a compradores y constructores.
  • Legislación favorable. Los ayuntamientos no deben establecer leyes que perjudiquen a las empresas promotoras y deben facilitar la construcción de obra nueva. Por otro lado, los promotores pueden ven perjudicada su actividad por las incertidumbres que causan los posibles cambios normativos.

Otros factores que afectan al precio de la obra nueva

Finalmente, existen otros factores adicionales que también afectan al precio de la vivienda de obra nueva:

  • Inversión extranjera. Que inversores de otros países decidan adquirir vivienda de obra nueva en España es positivo porque aumenta la demanda (bueno para los promotores) pero malo para los compradores españoles, porque eso eleva los precios.
  • Uso turístico. En los últimos años, numerosas personas compraron vivienda de obra nueva para dedicarla al alquiler turístico. De nuevo, esto aumenta la demanda pero perjudica al comprador final porque eleva el precio.
  • Grandes compradores. Existen empresas inmobiliarias llamadas Socimis (Sociedades Cotizadas Anónimas de Inversión en el mercado Inmobiliario) que se dedican a comprar viviendas para luego alquilarlas (es lo que se conoce como Build to rent). Cada vez son más grandes y mueven más dinero, por lo que impactan más al resto del mercado al competir por el suelo edificable.

Estos son, a grandes rasgos, los principales factores que afectan al precio de la vivienda de obra nueva. Algunos afectan a la capacidad de la industria para poner pisos nuevos en el mercado y otros a la capacidad del comprador para acceder a esos inmuebles.

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