Cuánto tarda un desahucio por impago de hipoteca

El desahucio por impago de la hipoteca se inicia con el procedimiento de ejecución hipotecaria solicitado por parte del banco para cobrar el préstamo que el deudor ha dejado de pagar. Sin embargo, el banco no puede pedir esta ejecución en cuanto no pagues una letra: la nueva ley hipotecaria es muy clara al respecto, y establece un número mínimo de mensualidades o porcentaje del préstamo que debes tener pendiente de pago antes de que la entidad financiera pueda reclamar la ejecución hipotecaria. Más abajo te explicamos los plazos concretos estipulados en esta normativa.

Entonces, ¿cuánto tarda un desahucio por impago de hipoteca? En realidad varios meses, ya que el proceso que puede concluir con la pérdida de la vivienda exige cumplir una serie de pasos que se dilatan en el tiempo.

Pasos en el proceso de desahucio por impago de hipoteca

Como ya te hemos comentado, el desahucio comienza con la ejecución hipotecaria, regulada por la ley de Enjuiciamiento Civil. Este procedimiento se inicia cuando el hipotecado ha dejado de pagar las cuotas, por lo que el banco solicita el embargo de la vivienda para saldar esa deuda. No obstante, es importante tener en cuenta que la entidad no solo reclama las cuotas impagadas, sino el total del préstamo más los intereses correspondientes. El final de este proceso es el desahucio por el que el hipotecado pierde la vivienda en subasta. No obstante, hasta que esto ocurra tienen que pasar varias fases que llevan varios meses.

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Estos son los distintos pasos que tienen que darse antes de producirse el desahucio por impago de hipoteca: 

• Primer Impago. Cuando se produce el primer impago de la hipoteca, el banco tiene un plazo de 15 días para avisar al deudor. La comunicación oficial se realiza cuando ha transcurrido un mes sin que se abone la deuda. La entidad financiera tiene que comunicarlo por escrito a través de carta, email o SMS.
• Comunicación de la mora del deudor. Cuando se acumulan cinco meses de impagos, el banco debe incluir al deudor en una lista de morosos como Asnef o RAI. Esta inscripción acarrea una serie de limitaciones para el deudor, que desde ese momento no puede solicitar más créditos. 
• Presentación de demanda judicial. Aquí está la una de las claves a la pregunta inicial de cuánto tarda un desahucio por impago de hipoteca. La actual ley hipotecaria ha ampliado el plazo de impagos del deudor necesarios para que el banco pueda pedir la ejecución hipotecaria. En la primera mitad del préstamo tienen que haberse cumplido 12 meses de impagos (antes eran tres) o superado el 3% de la deuda. En la segunda parte, el impago debe comprender 15 meses (antes 12) o el 7% de la deuda. El deudor tiene un plazo de 10 días desde que recibe la notificación de la demanda para hacer frente a la ejecución hipotecaria. 
• Inclusión de cargas en el Registro. Una vez que se ha iniciado el procedimiento es necesario inscribir las cargas o deudas que tiene la vivienda en el Registro de la Propiedad. 
• Subasta pública del inmueble. Se debe comunicar a través del tablón de anuncios del ayuntamiento, del Registro de la Propiedad y de los juzgados la fecha de convocatoria de la subasta de la vivienda y el precio de salida. El inmueble se adjudica al mejor postor, pero si no se alcanza el precio mínimo el banco puede quedarse con él por el 60% de su valor. Además, si el objeto subastado no cubre la totalidad del impago, el hipotecado sigue teniendo una deuda con el banco y este puede embargar otros bienes hasta cobrar su totalidad.
• Desahucio de la vivienda. El último paso es el desahucio o lanzamiento, por el que el hipotecado tiene que abandonar la casa en presencia de una comitiva judicial y un cerrajero que cambia la cerradura de la vivienda. 

Cómo evitar el desahucio por impago de hipotecas

Como puedes ver, el proceso de desahucio por impago de la hipoteca es lento. A los plazos que deben respetarse para presentar la demanda e iniciar la ejecución hipotecaria hay que sumar el tiempo que transcurre desde la subasta hasta el lanzamiento de la vivienda, que puede ser entre seis y doce meses.


 No obstante, y mientras llega el desahucio, existen varias alternativas para tratar de no quedarte sin casa si no puedes pagar la hipoteca:

• Negociar con el banco. La primera medida que debes adoptar es hablar con tu entidad financiera para ver si puedes flexibilizar el pago de la hipoteca de algún modo: aplazamiento de las cuotas, solicitud de una carencia total o parcial e incluso ampliación de la hipoteca (de manera que se reduzcan las cuotas mensuales). También puedes solicitar una novación hipotecaria para cambiar sus condiciones por unas más ventajosas. Eso sí, ten en cuenta que la mayoría de estas fórmulas encarecerán tu préstamo.
  
• Aplicación del Código de Buenas Prácticas. Este código, al que están adheridos la mayoría de los bancos, contempla una serie de medidas para reestructurar la deuda hipotecaria de los clientes más vulnerables: carencia parcial durante cinco años, alargar el plazo de amortización hasta los 40 años, rebajar el tipo de interés, pedir una quita sobre una parte de la deuda e incluso optar por la dación en pago. Eso sí, para poder acogerse a estas soluciones es necesario que el hipotecado esté en el umbral de exclusión.
• Enervación de la acción hipotecaria. El procedimiento de embargo se puede parar siempre que el deudor pague las cuotas impagadas y salde la deuda. 
• Pertenecer a colectivos vulnerables. Si el deudor acredita que pertenece a un colectivo vulnerable (familias numerosas, monoparentales con hijos, con un hijo menor de edad, con algún miembro con discapacidad, víctimas de violencia de género y mayores de 60 años) y tiene unos ingresos de entre tres y cinco veces el IPREM, tampoco puede sufrir un desahucio.

En conclusión, y respondiendo a cuánto tarda un desahucio por impago de hipoteca, el proceso es largo y puede superar el año, ya que a los plazos que se deben cumplir para iniciar el proceso de ejecución hipotecaria hay que sumar el tiempo que transcurre desde la subasta hasta el lanzamiento de la vivienda.