Las hipotecas variables, más rentables pese a la bajada de las fijas

Elección del tipo de hipoteca

¿Es mejor contratar una hipoteca variable o una fija? Sin duda, esta sigue siendo una de las preguntas que más dudas genera en el comprador de obra nueva, más ahora que los bancos ofrecen mejores condiciones que nunca en los préstamos a tipo fijo para captar clientes.

Sin embargo, los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística parecen confirmar lo que muchos compradores presuponían: las hipotecas variables continúan siendo más rentables que las fijas pese a la guerra de estas últimas por bajar su tipo de interés. Aquí te vamos a contar por qué es así y en qué condiciones puede resultar más barata una hipoteca a tipo de interés fijo.

Variación del tipo de interés medio

Según el Instituto Nacional de Estadística, el tipo de interés medio en las hipotecas constituidas sobre viviendas fue del 2,55% en agosto de 2019 (un 3% inferior al de agosto de 2018) y el plazo medio de amortización fue de 24 años. En ese momento, el 58,2% de las hipotecas sobre viviendas se constituyó a tipo variable y el 41,8% a tipo fijo.

Esto supone que el tipo de interés medio al inicio fue del 2,29% para las hipotecas sobre viviendas a tipo variable (con un descenso del 5,4%) y del 3,01% para las de tipo fijo (un 0,1% menor).

Artículo recomendado: ¿se puede desgravar la hipoteca?

La fecha (mes de agosto) es importante, porque conviene recordar que en el mes de septiembre el Banco Central Europeo bajó los tipos de interés oficiales 10 puntos básicos, hasta el 0,5%. Dado que el precio oficial del dinero modifica la cotización del Euribor, que es la principal referencia de una hipoteca a tipo variable, es muy posible que en las hipotecas constituidas en septiembre, octubre y noviembre, se paguen aún menos intereses de inicio de lo que registraba el INE en agosto.

Si quieres entender mejor el funcionamiento de los tipos de interés en los préstamos hipotecarios, puedes leer cómo afecta el Euribor a la hipoteca de tu casa.

El Euríbor a doce meses estaba en el 0,121% en enero de 2019 y marca un nivel del -0,278% a primeros de noviembre. La consecuencia es que todos los préstamos hipotecarios son más baratos ahora que en enero. No obstante, quienes hayan tenido una revisión en su hipoteca a tipo variable durante 2019 también habrán visto caer los intereses que pagaban.

La apuesta por el riesgo variable sigue compensando

Viendo los datos, está claro que la mayoría de ahorradores que han contratado una hipoteca durante 2019 han decidido que el riesgo de un préstamo a tipo de interés variable valía la pena. No tanto porque de inicio hayan pagado menos que con una hipoteca a tipo fijo (2,29% frente al 3,01%), sino porque han considerado que la situación económica europea seguirá débil los próximos años y no habrá subidas importantes en la evolución del Euribor.

Según los analistas de Bankinter, el Euribor acabará 2019 en el -0,38% y se situará en torno al -0,4% a finales de 2020 y al -0,35% a finales de 2021. Aunque en las finanzas no hay nada seguro, los ahorradores han considerado que este indicador no va a subir en los próximos dos, tres o cinco años, o que lo hará en escasa cuantía. Por ello, han preferido hipotecarse con los tipos más bajos que les ofrece el mercado. Esto es, con una hipoteca a tipo variable.

Y el mercado lo recoge

Por ejemplo, según el comparador Rankia.com, la hipoteca variable más barata del mercado en noviembre es la de Openbank, que cobra un interés de Euribor más 0,89% a 30 años. Por el contrario, la hipoteca a tipo fijo más económica es la de BBVA, con un interés del 2,14% en un plazo máximo de 30 años (aquí tienes las cinco mejores hipotecas fijas que puedes conseguir actualmente).

En los doce primeros meses no hay revisión en las hipotecas a tipo variable, por lo que el ahorro no es tan elevado (2,29% en fijas frente al 3,01% en variables según el INE). Pero pasado ese primer año, el tiempo juega a favor de las hipotecas variables en estos momentos porque los intereses se reducen.

El ahorro se percibe a partir del primer año, cuando la hipoteca a tipo variable revisa sus intereses.

Ejemplo para un préstamo de 150.000 €

Para un préstamo de 150.000 euros a 30 años la cuota mensual sería de 633,22 euros con un interés del 3,01% a tipo fijo. Mientras que, sería de 576,43 euros con un interés del 2,29% . Con datos del tercer trimestre, la cuota fija del ejemplo (BBVA) sería de 564,99 euros (2,14%), mientras que en la variable del Santander la cuota sería de 456,19 euros (Euribor + 0,89%) a partir del segundo año.

Los bancos prefieren las hipotecas fijas

A las entidades financieras les interesa que los ahorradores contraten hipotecas a tipo fijo porque soportan más comisiones y generan unos beneficios más estables. Por ese motivo, ya han igualado algunas de las condiciones que ofrecían las fijas con las de las variables (plazos más largos).

Además, para atraer clientes, las entidades financieras han reducido la parte de los intereses que cobran ellas, sobre todo en las hipotecas a tipo fijo. Recordemos que los bancos logran beneficios prestando dinero, por lo que -al estar los tipos de interés tan bajos- tienen que conseguir muchos préstamos para ganar lo mismo que con pocos préstamos cuando el interés era elevado. Esto ha llevado a una guerra comercial entre las entidades financieras que está favoreciendo a los ahorradores.

¿Por qué también lo prefiere el Gobierno?

Por último, es muy importante entender que para el Gobierno también es mejor que las hipotecas se contraten a tipo fijo: si no hay variaciones en los tipos de interés, las posibilidades de que las subidas impacten en los ahorradores se reducen. Así, habría menos impagos y más estabilidad social, tal y como proponía la Unión Europea.

Tanto es así que la nueva Ley Hipotecaria favorece el traspaso de hipotecas variables a fijas. Esta normativa ha permitido que quienes lo han pasado mal con su hipoteca o quieran evitar sustos se hayan pasado a las de tipo fijo. Pero también estimula que las hipotecas se abran a tipo variable para beneficiarse del ahorro en los primeros tres años, y se pasen posteriormente al tipo fijo cuando la tendencia de los tipos de interés cambie y se haga menos estable.

En estos momentos, hipotecarse a tipo variable es más rentable, pese a la guerra de las hipotecas fijas, tal y como recogen las ofertas del mercado. Dadas las previsiones de estabilidad en los tipos de interés a corto y medio plazo, todavía es mayor el número de ahorradores que prefieren pagar menos con hipotecas a tipo variable. Por lo que parece, la guerra comercial bancaria por las hipotecas fijas, pese a contar con el visto bueno del Gobierno, no acaba de convencer a todos los ahorradores que, eso sí, cada vez apuestan más por los préstamos a tipo fijo.