¿Cómo hacer un presupuesto para comprar una casa?

20.11.2020 18:12
presupuesto para comprar una casa

Aunque algunas personas lo pasen por alto, realizar un presupuesto para comprar una casa es lo primero que debes hacer antes de lanzarte a la búsqueda del hogar de tus sueños. De nada sirve encontrar la vivienda que necesitas si antes no has calculado si la operación de adquirirla es viable.

¿Cómo hacer un presupuesto realista para comprar una vivienda? En primer lugar, es crucial que tengas muy claro qué piso puedes comprarte con tu sueldo. A continuación, conviene que sepas cuánto dinero es necesario tener ahorrado para cubrir la parte que la entidad financiera no va a prestarte.

Por otro lado, debes calcular los gastos que acarrea la compra y los gastos de hipoteca, donde se incluyen los impuestos y los costes generales por gestiones administrativas y de registro. La nueva ley hipotecaria los ha reducido, pero es una segunda partida de gastos que debes tener cubierta antes de contratar una hipoteca.

Finalmente, y en último lugar, debes calcular tu capacidad de endeudamiento para los próximos años, lo que te ofrecerá una foto de hasta dónde puedes o debes llegar en cuanto al capital prestado y el plazo de devolución del préstamo hipotecario.

¿Qué cálculos debes hacer para saber qué casa puedes comprarte?

Con estos cálculos que te detallamos más abajo deberías ser capaz de hacer un presupuesto realista para comprar tu casa. Si no necesitas hipoteca, el último paso no es necesario. Asimismo, si optas por una vivienda de protección oficial o algún tipo de ayuda para la compra de vivienda tendrás que adaptar estos cálculos a tus circunstancias personales.

Por último, recuerda que si la compra de la vivienda mediante hipoteca se realiza con otra persona, los cálculos se deben hacer sumando los ingresos reales de los dos.

Dinero que necesitas tener ahorrado para hacer la compra

Este es el primer aspecto que debes tener en cuenta cuando realices el presupuesto para comprar una casa. Para evitar los excesos que se cometieron durante los años previos a la crisis del ladrillo, y siguiendo las nuevas normas financieras de la Unión Europea, por lo general los bancos españoles no prestan en sus hipotecas más del 80% del precio de la vivienda. De esta manera, complican la entrada al mercado de los más jóvenes, pero se garantizan menos problemas de impagos.

El porcentaje restante (20%) debe estar disponible en la fecha en que se firme el préstamo hipotecario, por lo que ha de estar reservado y disponible para este fin en alguna cuenta. Una parte de este dinero puede destinarse al contrato de arras que se abona al vendedor como garantía de que se va a realizar la operación. 


Gastos de compra de una vivienda nueva

La segunda partida que debes incluir en tu presupuesto son los gastos de compra de la vivienda. Su cuantía es independiente de que contrates o no un préstamo hipotecario, y ronda el 10-15% del valor de tasación del inmueble. No es un importe fijo, ya que algunas partidas dependen del coste de la casa.

Entre los costes de la transacción que debes incluir en el presupuesto de compra de tu casa figuran los siguientes:

  • Gastos de notaría: suponen entre 500 y 1.000 euros y son los que te cobra el notario por preparar el contrato y elevarlo a escritura pública. Este importe no varía de un notario a otro porque se trata de gastos fijos establecidos por el Gobierno.

  • Gastos de registro de la propiedad. Son los que se generan al inscribir el contrato en el Registro de la Propiedad. Nuevamente, se trata de tarifas fijas estipuladas en función del valor de la vivienda. En líneas generales suponen unos 500 euros, salvo que lo tramite una gestoría (con la comisión correspondiente).
  • Impuestos. Los impuestos en la compra de una vivienda son otro de los grandes gastos que debes asumir. El más importante es el IVA de vivienda nueva, que grava con un 10% el precio de la propiedad. Si la casa es de segunda mano, en vez del IVA debe abonarse el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que es tramitado por las diferentes comunidades autónomas y supone entre el 6% y el 11% del precio de la casa. El último gravamen que se debe pagar es el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados correspondiente a la vivienda, que tiene como objetivo gravar la firma e inscripción de las escrituras en el Registro de la Propiedad. También depende de cada comunidad autónoma y supone entre el 0,5 y el 1,5% del precio de la vivienda.
  • Gastos de hipoteca. Si compras tu casa con un préstamo hipotecario (algo que ocurre en la mayoría de ocasiones), también debes incluir los costes de esta operación con tu banco. El primero de ellos corresponde a la tasación del inmueble, cuyo precio depende de su tamaño y de los honorarios que cobre la empresa. Suele rondar los 200-600 euros. El banco puede cobrarte una comisión por estudio o apertura de la hipoteca. Su importe es variable y supone entre el 0,5% y el 1,5% del importe del capital prestado. Finalmente, si recurres a una gestoría, los trámites que realice en tu nombre tendrás que abonarlos (300-500 euros).

Gastos compra vivienda nueva

Importe aproximado

Gastos de notaría

500 - 1.000 €

Gastos de registro

500 €

IVA

10%

IAJD

0,5 - 1,5%

Tasación vivienda (obligatoria con hipoteca)

200 - 600 €

Comisión apertura hipoteca

0,5-1% del capital prestado


Capacidad de endeudamiento

Como has podido ver, a la hora de calcular el prepuesto para comprar una casa debes tener en cuenta que, sí o sí, necesitas tener ahorrado un 30-35% de su valor para hacer frente al capital no aportado por la hipoteca (no suele conceder más del 80%) y al 10-15% restante correspondiente a los gastos de compra.

mujer calculando presupuesto para comprar una casa

No obstante, y al margen de asegurarte de que dispones de este dinero y de que no te quedarás 'a cero' en el banco, también es crucial que determines el importe máximo que podrás pagar en concepto de hipoteca (la cuota mensual). Las entidades financieras saben calcular tu nivel de riesgo muy bien y no te concederán una hipoteca cuyas cuotas mensuales superen el 30-35% de tus ingresos.

Pero al margen de los estudios del banco en cuanto a tu nivel de endeudamiento, también es importante que tú mismo calcules la cuota que podrás satisfacer cada mes sin tener problemas de pago ni en el presente ni en el futuro. Como en todos los aspectos relacionados con el presupuesto de compra de una casa, es importante que seas conservador en tus cálculos (mejor quedarse corto que pasarse y encontrarse con problemas inesperados en el futuro). 

Puedes utilizar una calculadora de hipotecas de las muchas que hay en Internet para determinar cuánto puedes pagar cada mes y cuánto tiempo supondría eso en la hipoteca. Como ya te hemos dicho, el máximo razonable para cada mensualidad es el 30% de tus ingresos netos mensuales (salvo que tengas otros gastos importantes -por ejemplo, la letra del coche- en cuyo caso es mejor que sea menos).

El pago mensual de tu hipoteca no debe exceder el 30% de tus ingresos netos.
Finalmente, recuerda que cuanto más dinero tengas ahorrado, menos tendrás que financiar o más corto será el plazo de devolución. De la misma manera, cuando más dinero necesites o más tiempo precises para abonarlo, más intereses pagarás.

En resumen, para hacer un presupuesto razonable para comprar una casa debes disponer de efectivo para cubrir el 20% del precio de la vivienda que el banco no va a prestarte, el 10-15% para hacer frente a los gastos de gestión de la compra -haya o no hipoteca- y calcular un máximo del 30% de tus ingresos netos mensuales para dedicarlo al pago de las cuotas mensuales.


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