Gastos de hipoteca en 2021. ¿Quién debe pagarlos?

Artículos por ciudades
03.02.2021 16:53
quién paga los gastos de hipoteca

Si estás pensando comprar una vivienda es fundamental que tengas claro quién paga los gastos de hipoteca en este 2021 y cuáles son los últimos cambios que ha introducido al respecto la última ley hipotecaria. Así podrás calcular con todo detalle los gastos de compra de esa vivienda y su precio final

La firma de una hipoteca implica numerosos gastos de notaría, inscripción en el Registro de la Propiedad, tasación, impuestos... Hasta la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (ver ley), la mayoría de estos gastos recaían sobre el comprador. Sin embargo, la nueva normativa ha establecido un reparto diferente de estos gastos.

No te pierdas: ¿Cuánto desgrava la hipoteca?

Según explica el notario Eduardo Amat Alcaraz, "esta ley no se aplica a todo contrato de préstamo o crédito, sino solo a aquellos préstamos con garantía (hipotecaria o de otro tipo) sobre inmuebles de uso residencial, o préstamos (hipotecarios o no) para adquirir o conservar la propiedad de cualquier inmueble siempre que el prestatario, fiador o garante tenga el carácter de consumidor".

En el siguiente artículo te explicamos de forma detallada cuáles son y quién paga los gastos de una hipoteca en 2021.

Gastos de la hipoteca que paga el comprador

Como ya hemos comentado anteriormente, la nueva ley hipotecaria ha reducido considerablemente los gastos de la hipoteca que debe costear el comprador. Básicamente, ahora debe hacerse cargo de:

  • Tasación de la vivienda
  • Comisión por apertura del préstamo hipotecario
  • Copias de la escritura
  • Seguro obligatorio del hogar

La tasación de la vivienda es un informe elaborado por una entidad especializada que sirve para determinar el valor económico del inmueble. El comprador es libre de escoger la entidad tasadora que desee (siempre y cuando esté homologada por el Banco de España) y además puede usar ese mismo informe en varios bancos para solicitar diferentes ofertas de préstamos hipotecarios.

El coste de la tasación es libre y depende del tamaño de la vivienda, pero suele oscilar entre los 300 y 500 euros. No obstante, algunas entidades financieras asumen el pago de la tasación si firmas el préstamo con ellas. Eso sí, en ese caso no podrás usar esa tasación para ir a otros bancos.

El banco utilizará el valor de tasación para determinar la cantidad de dinero que te concederá en la hipoteca, y que generalmente es el 80%. Esto significa que si la vivienda se tasa en 200.000 euros, el banco te dará un préstamo de 160.000.

contrato vivienda

Este año se ha producido una novedad que afecta al pago de la tasación en las hipotecas firmadas antes de la entrada en vigor de la nueva ley (junio de 2019): una reciente sentencia del Tribunal Supremo ha concluido que en los préstamos anteriores a esa fecha en los que se considere abusiva la cláusula de los gastos hipotecarios, el banco tendrá que asumir el coste de la tasación. De este modo, los consumidores cuando reclamen la devolución de los gastos hipotecarios pueden solicitar el 50% del coste de la notaría y gestoría, además del 100% de registro y tasación (más los intereses legales desde la fecha de otorgamiento de la hipoteca). 

Pero la tasación no es el único coste. El comprador es también quien paga los gastos de hipoteca en estos otros casos:
  • Comisión de apertura de la hipoteca. Cada entidad puede cobrar este gasto al cliente o no. Anteriormente se cobraban dos comisiones (la comisión de apertura de la hipoteca y la de estudio), pero ahora deben incluirse todos los gastos de formalización, estudio y gestión de la hipoteca en una sola. Su importe está entre el 0,5 y 1% del capital prestado.
  • Copias de las escrituras (si se piden): el notario remitirá de forma totalmente gratuita una copia simple de la escritura, pero el resto debe abonarlas el solicitante. No obstante, su coste es muy bajo y depende del número de páginas del documento.
  • Nota simple que solicita el banco para verificar la situación registral del inmueble a hipotecar. Su precio ronda los nueve euros.
  • Prima del seguro del inmueble contra daños. A la hora de contratar una hipoteca es obligatorio suscribir también un seguro que cubra el coste íntegro de la vivienda en caso de incendio. Esta póliza puede contratarse con el banco o con cualquier otra aseguradora.

Gastos de la hipoteca que paga el banco

El banco es quien paga los gastos de hipoteca restantes en 2021: notaría, la inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad, los honorarios de la gestoría que realiza todas las gestiones y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).

Los aranceles notariales son fijos y están regulados por el Estado, por lo que todos los notarios cobran lo mismo (aunque pueden hacer un descuento del 10%). El gasto de notaría oscila entre el 0,3 y 0,5% de la responsabilidad hipotecaria.

Los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad dependen del valor de la propiedad, pero se mueven en una horquilla de entre el 0,1 y 0,3% de la responsabilidad hipotecaria. Su pago corresponde al banco, porque es la parte interesada en la inscripción de la garantía hipotecaria en el Registro de la Propiedad. 

Los gastos de la gestoría, que incluyen los trámites de la retirada de las copias de la notaría, la liquidación del impuesto e inscripción de la escritura en el registro, no están regulados, pero oscilan entre 150 y 300 euros.

El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) es el último de los gastos de hipoteca que asume la entidad bancaria. Hasta la llegada de la última ley hipotecaria a mediados de 2019, que estableció la obligación de que los bancos paguen este gravamen, el IAJD fue objeto de diferentes sentencias ante las demandas de los usuarios en los tribunales por considerarlo una cláusula abusiva de las hipotecas.

dos hombres firmando hipoteca

Este tributo grava la firma e inscripción de las escrituras en el Registro de la Propiedad. Su gestión y recaudación está cedida a las comunidades autónomas, y su tipo impositivo está comprendido entre el 0,5 y el 1,5% del precio de la vivienda.

Como media, y para que te hagas una idea aproximada, los gastos de los que se hace cargo el banco suponen actualmente un ahorro para el hipotecado de unos 1.200 euros en un préstamo de 120.000.
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¿Quién paga los gastos de las hipotecas anteriores a la nueva ley?

El reparto de gastos anterior es para las hipotecas firmadas tras la entrada en vigor de la última ley. Entonces, ¿quién paga los gastos de las hipotecas anteriores a junio de 2019? En este caso, los costes se reparten de la siguiente forma:
  • Tasación. Aunque inicialmente la pagaba el comprador, una sentencia del Supremo ha dictaminado que en los préstamos que cuenten con una cláusula abusiva en relación a sus gastos, será el banco el que tenga que asumir su coste. 
  • Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. En los préstamos firmados antes del 10/11/2018 debe pagarlo el comprador.
  • Copia de la escritura. Deberá pagarla el que solicite la copia, ya sea el banco o el cliente.
  • Notaría y gestoría. Los gastos se reparten al 50%.
  • Registro de la Propiedad. La entidad financiera debe asumir el coste íntegro de los gastos.
En el caso de que al contratar tu hipoteca pagases algún gasto que no te correspondía, puedes reclamar la devolución de ese dinero.

Gastos de cancelación de hipoteca

Hay un último gasto que hay que realizar una vez terminado de pagar el préstamo. Se trata de los gastos por la cancelación de hipoteca, una operación que es importante hacer para que la vivienda figure como libre de cargas y que no supone un gran gasto: a partir de unos 115€La persona encargada de pagar los gastos de cancelación de la hipoteca es su titular. 

La cancelación de la hipoteca incluye:
  • La emisión de un certificado de deuda cero del banco.
  • La escritura de cancelación ante notario.
  • La liquidación del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).
  • La inscripción de la escritura en el Registro
El certificado de deuda cero no tiene coste; la escritura de cancelación depende del importe de la hipoteca (coste mínimo 90 euros); el IAJD se presenta, pero no hay que liquidar nada y los aranceles registrales también dependen del importe del préstamo (mínimo 24 €). 

Como conclusión, el comprador es quien paga los gastos de hipoteca relativos a la tasación de la vivienda, comisión de apertura del préstamo, copias de las escrituras y nota simple (además del seguro de hogar obligatorio en toda hipoteca). Por su parte, el banco debe abonar los aranceles notariales y registrales, los gastos de la gestoría y el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD).

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