¿Quién paga los gastos de hipoteca?

Índice
  1. Gastos de hipoteca que paga el comprador
  2. Gastos que paga el banco: notario, registro y gestoría
  3. ¿Quién paga el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados? 
mujer metiendo dinero en hucha de cerdito
Conocer quién paga los gastos de hipoteca es importante a la hora de calcular cuál será el coste final de comprar una vivienda. Por este motivo, esta es una de las preguntas que más rondan la mente de muchas personas cuando calculan los gastos de compra de una vivienda nueva, junto a si se pueden desgravar la hipoteca o no.

La firma de una hipoteca para comprar una vivienda implica numerosos gastos de notaría, inscripción en el Registro de la Propiedad, tasación de obra nueva, impuestos... Hasta la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (ver ley), la mayoría de los gastos de hipoteca recaían sobre el comprador. Sin embargo, y como ya te explicamos en nuestro artículo sobre '¿Cómo afecta la nueva Ley Hipotecaria a la compra de pisos?, la nueva normativa ha establecido un nuevo reparto de estos gastos.

Como explica el notario Eduardo Amat Alcaraz, "dicha ley no se aplica a todo contrato de préstamo o crédito, sino solo a aquellos préstamos con garantía (hipotecaria o de otro tipo) sobre inmuebles de uso residencial, o préstamos (hipotecarios o no) para adquirir o conservar la propiedad de cualquier inmueble siempre que el prestatario, fiador o garante tenga el carácter de consumidor".

Entonces, ¿quién paga los gastos de hipoteca ahora? Vamos a explicártelo detalladamente en las siguientes líneas.

Gastos de hipoteca que paga el comprador

Centrándonos en el supuesto de un préstamo para comprar una vivienda que es garantizado con una hipoteca constituida sobre la vivienda adquirida, el comprador debe hacerse cargo del estudio de tasación de ese inmueble.

La tasación de una vivienda nueva es un informe elaborado por una entidad especializada oficial que sirve para determinar el valor económico del inmueble. Los gastos de esta tasación corresponden al deudor-prestatario, según nos explica Amat Alcaraz. La parte positiva es que el comprador es libre de escoger la entidad tasadora que desee (siempre y cuando esté homologada por el Banco de España) y que además puede usar ese mismo informe de tasación para consultar en varios bancos las condiciones del préstamo hipotecario.

¿A cuánto asciende el precio de la tasación? Depende del tamaño de la vivienda, pero puede oscilar entre los 300 y 500 €. No obstante, hay determinadas entidades financieras que asumen también el pago de la tasación si firmas el préstamo con ellas (en este caso no puedes usar esa tasación para ir a otros bancos).

Este valor de tasación es utilizado por el banco para concederte la hipoteca, que generalmente nunca excederá su 80%. Es decir, si la vivienda se tasa en 200.000 €, el banco te concederá un préstamo de 160.000.

¿Es el banco quien paga el resto de los gastos de hipoteca? No, existen aún algunos costes adicionales que recaen también sobre el comprador. El primero de ellos es la comisión por apertura de la hipoteca, aunque depende de cada entidad cobrar este gasto al cliente o no. Anteriormente, las entidades cobraban dos comisiones (por apertura y estudio), pero la de ahora debe incluir todos los gastos de formalización, estudio y gestión de la hipoteca. Su importe suele ser entre el 0,5 y 1% del capital prestado.

contrato de una casa


Otro gasto que debe pagar el comprador de una vivienda es el relativo a las copias de las escrituras del préstamo hipotecario (si las pidiera): el notario remitirá de forma totalmente gratuita al prestatario una copia simple de la escritura a su dirección de correo electrónico, pero el resto debe abonarlas el solicitante. No obstante, su coste es muy bajo (menos de un euro por página) y depende del número de páginas del documento o documentos.

Finalmente, y como apunta Alcaraz, otros gastos adicionales son la nota simple que solicita el banco para verificar la situación registral del inmueble a hipotecar y la prima del seguro de daños del inmueble hipotecado que, por regla general, deberá tener suscrito (aunque no obligatoriamente con el propio banco).

Gastos que paga el banco: notario, registro y gestoría

El banco es quien paga los gastos de hipoteca restantes: honorarios del notario que formaliza la escritura de la hipoteca, la inscripción de la escritura hipotecaria en el Registro de la Propiedad y los honorarios de la gestoría que realiza todas las gestiones.

Los honorarios del notario durante el otorgamiento de escritura pública del préstamo hipotecario serán abonados por el prestamista. Los aranceles notariales son fijos y están regulados por el Estado, por lo que todos los notarios cobran lo mismo (aunque pueden hacer algún descuento). El gasto de notaría oscila entre el 0,3 y 0,5% de la responsabilidad hipotecaria.

La entidad financiera también debe costear íntegramente los gastos de inscripción de la escritura del préstamo hipotecario en el Registro de la Propiedad, por ser la interesada en la inscripción de la garantía hipotecaria. El precio de los aranceles registrales depende del valor de la propiedad, pero se mueven en una horquilla entre el 0,1 y 0,3% de la responsabilidad hipotecaria.

Finalmente, los gastos de la gestoría, delegada por la entidad prestamista para realizar los trámites posteriores al otorgamiento de la escritura, como la retirada de las copias de la notaría, la liquidación del impuesto y la presentación y retirada en el Registro de la Propiedad, también serán satisfechos por el prestamista. Estos honorarios no están regulados, y normalmente suelen oscilar entre 150 y 300 €

Como media, todos estos gastos de los que se hace cargo el banco suponen un ahorro de unos 1.200 € en una hipoteca de 120.000.  

¿Quién paga el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados? 

El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) merece un capítulo aparte por los cambios que se han producido en los últimos años a raíz de las sentencias dictadas por los tribunales, ante las demandas de los usuarios por considerarlo una cláusula abusiva.

dos hombres firmando hipoteca

La historia se remonta a 2018, cuando la Sala Civil del Tribunal Supremo sentenció que el cliente tenía que pagar el IAJD porque así se recogía en la ley. Meses después, la Sala de lo Contencioso Administrativo del Supremo dictó una sentencia contraria ante una cuestión similar, estableciendo que el impuesto tenía que pagarlo el banco. Con esta sentencia se cambiaba una situación que había estado vigente durante los 23 años de aplicación del IJAD. Estas sentencias contradictorias hicieron que el Pleno del Supremo paralizase esta sentencia y declarase que era el cliente quien tenia que pagar este gravamen

Finalmente, el Real Decreto Legislativo 17/2018 (leer) estableció que el IAJD tenía que ser pagado por el prestamista, es decir el banco. Finalmente, se introdujo este cambio en la Ley Hipotecaria, estableciendo que el banco es el responsable del pago desde su entrada en vigor (eso sí, esta medida no tiene carácter retroactivo). Este tributo específico de los bienes de obra nueva grava la firma e inscripción de las escrituras en el Registro de la Propiedad. Su gestión y recaudación está cedida a las Comunidades Autónomas, y su tipo impositivo suele estar comprendido entre el 0,5 y el 1,5% del precio de la vivienda.

Esperamos que este reportaje te haya aclarado quién debe pagar los gastos de una hipoteca en cada uno de los casos. No obstante, y en caso de duda, recuerda que la nueva Ley Hipotecaria también ha otorgado más importancia al notario como garante de que el préstamo cumple con la ley y no incluye cláusulas abusivas. Por lo tanto, y como concluye Eduardo Amat Alcaraz, "el notario que libremente elijas para formalizar tu contrato te explicará los gastos con pelos y señales en el acta gratuita y obligatoria previa a la escritura de préstamo hipotecario, así como en el otorgamiento de ésta".
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